מירי אוחנה חסאן - משרד עורכי דין ונוטריוןכסף

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי ממכירת זכות במקרקעין. מס שבח מחושב כ-25% מתוך השבח הריאלי שנוצר למוכר במכירת הדירה. השבח הוא הפער בין שווי הרכישה לבין שווי המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות. לתשומת ליבכם, בתנאים מסויימים המנויים בחוק, ניתן להנות מפטור בתשלום מס שבח.

שואלים אותי שוב ושוב, האם אני צריך/צריכה לעשות צוואה? עריכת צוואה הינה פעולה חשובה שמבטיחה את רצון המצווה, מונעת מחלוקות עתידיות, ויוצרת שקיפות באשר לעתיד וגם וודאות לקיום רצון המצווה. בסופו של דבר, מה שיקבע כיצד יחולק העיזבון של אדם לאחר שהוא עוזב את העולם, זו צוואה מפורטת שנוסחה באופן מקצועי, בדיוק בהתאם לרצון המצווה.

בית משותף מוגדר כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום מקרקעין. חובת היזם לפעול לרישום הבניין שבנה כבית משותף באה לידי ביטוי בחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 ובהוראות הסכם המכר, במסגרתו היזם מתחייב לרשום את הבניין כבית משותף בתוך פרק זמן מסוים ולפעול לרישום הדירה על שמם של הרוכשים. עם זאת, במקרים רבים הרישום לא נעשה במועד הקבוע בחוק ו/או בהסכם המכר. עיכוב זה עלול להזיק לבעלי הדירה.

מס רכישה על דירה הוא מס מדורג המוטל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין ובפעולה באיגוד מקרקעין. בשונה ממס שבח, מס רכישה מחושב כנגזרת מתוך שווי העסקה, בהתאם למדרגות מס רכישה, ושיעוריו מתעדכנים בכל שנה. כמו כן, אחוז המס משתנה בהתאם לסוג העסקה (דירה יחידה, דירה נוספת, או רכישת מקרקעין שאינם דירה). טרם ביצוע עסקת רכישת דירה, חשוב לבצע תכנון מס מתאים לעסקה, העשוי לחסוך לכם כסף, ולהביא בחשבון מהו סכום מס הרכישה אותו תחויבו לשלם.

חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 קובע כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים *לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק* עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם. הסדר זה נועד להפחית את פערי הכוחות בין הקבלן לבין הרוכשים ולחזק את מעמדם של רוכשי הדירות, על מנת להבטיח מצד אחד את זכאותם לקבלת פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה, ומצד שני לתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה, ומשך התקופה משתנה בין החלקים השונים של הבית על פי מהות הליקוי. בתקופת הבדק הדייר לא נדרש להוכיח שהאחריות לתיקון היא עליו, אלא אם הוכיח הקבלן שמקור הליקוי במעשה/ מחדל של הדייר. לעומת זאת, תקופת האחריות מתחילה כשנגמרת תקופת הבדק, והיא נמשכת 3 שנים - בנוסף לתקופת הבדק. שימו לב (!) שבניגוד לתקופת הבדק, בתקופת האחריות הדייר צריך להוכיח שהאחריות לתיקון היא של הקבלן.

בעבר כאשר אדם היה מוגדר כלא כשיר בית המשפט היה ממנה אופוטרופוס - אחראי - שיוכל לטפל בענייניו ולקבל את ההחלטות בעבורו. כיום ישנה חלופה בה ניתן לחתום מראש על טופס משפטי שנקרא ייפוי כוח מתמשך אשר בא להחליף את מינוי האפוטרופוס. אז מה זה אומר? ייפוי הכוח מאפשר לכל אדם בגיר, לקבוע מי יטפל בענייניו בעתיד ואיך יראו חייו, אם וכאשר לא יוכל לטפל בהם בעצמו. את מי אפשר למנות? אפשר למנות אדם אחד או כמה אנשים ביחד ולחוד. מיופה כוח יהיה מוסמך לפעול בשם אותו אדם בעתיד כאשר לא יוכל עוד לקבל או לבצע החלטות הנוגעות לעינינו בעצמו, ייפוי כוח מתמשך יכול להתייחס לעניינים רפואיים, אישיים או רכושיים - או רק לחלקם. מתי ייפוי הכוח נכנס לתוקף? רק ברגע שהאדם עבורו נחתם הייפוי כוח בחיים אך אינו צלול עוד וזאת על סמך מסמך רפואי המעיד על מצבו.

ההבדל הוא שצוואה הדדית היא על פי רצון שני בני הזוג. גם שינוי וביטול הצוואה ההדדית צריך להיות באישור של בן או בת הזוג. בצוואה הדדית קובעים בני הזוג כי עם מות אחד מבני הזוג, יעבור כל עזבונו של בן הזוג שנפטר לבן הזוג שנותר בחיים. במות שני בני הזוג יועבר העיזבון לצד שלישי - בדרך כלל לילדי בני הזוג.

צוואה היא מסמך שבו אדם קובע מי יירש את רכושו ואת נכסיו לאחר מותו. החוק קובע כי יש ארבע דרכים שצוואה תהיה תקפה משפטית: בכתב יד, בעדים, בפני רשות ובעל פה.