אורי שדה עו"ד - נדל"ן | קרקעות | התחדשות עירוניתזהב

כן. נכסים רבים אינם רשומים בטאבו ורישומם מתבצע בגופים אחרים (לחץ כאן להרחבה). בכל מקרה, נדרש לבדוק את מצבו הרישומי והמשפטי של הנכס היטב ולהימנע מלבצע שגיאות בפזיזות. יש לוודא שלא קיימות מגבלות רישומיות שונות וכי אין מניעה לבצע עסקה בנכס. כמו כן, מומלץ לוודא היטב שקיימים כל המסמכים הרלוונטיים הנוגעים לרישום הנכס, שאם יתקיימו חוסרים יתכן שלא ניתן יהיה לקבל מימון באמצעות הלוואת משכנתא.

לא. לצורך קבלת הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה יש לעמוד בתנאי הפטור ובין השאר: התנאי שהדירה שימשה את המוכר למגורים במשך 18 חודשים לפחות וכי לא נעשה שימוש בפטור זה במהלך 18 החודשים שעד למועד המכירה.

למקרה ייחודי זה נקבעו הוראות חוק פרטניות [חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973] הקובעות פיצוי קבוע שיחייב את הקבלן. בכך ההליך המשפטי שיידרש יהיה יחסית בלתי מורכב ולכל הצדדים תהיה מידת ודאות די גבוהה באשר לסכומים שבית המשפט יכול לפסוק.

על אף התפיסה הבסיסית לפיה "ייזהר הקונה", מגמת פסיקת בתי המשפט היא להטיל יותר חובות על המוכרים מבעבר. ההלכה היא על המוכר לפעול בתום לב ולגלות לקונה כל פרט מידע שעשוי להשפיע על קבלת החלטה של כל קונה סביר אם לרכוש את הדירה או לא. אין תשובה חד משמעית וכל מקרה נבחן לגופו, אולם עניין כמו נזילות ובעיית רטיבות הם מקרים מובהקים בהם על המוכר חלה חובת גילוי לקונה. אף אם צוין בהסכם המכר כי כל האחריות לבדיקת הנכס רובצת על הקונה, אין בכך כדי להסיר את חובת הגילוי הנאות החלה על המוכר.

במקרה שאחד מבני הזוג רכש דירה טרם הנישואין ובעוד לבן הזוג השני אין דירה בבעלותו, בעת רכישת הדירה המשותפת ניתן לפצל את שומת מס הרכישה כך שמחצית שווי הדירה תחושב לפי מדרגות דירה יחידה והמחצית השנייה תחושב לפי מדרגות דירה המס החלות על מרובה דירות.

למקרה ייחודי זה קיים הליך משפטי מיוחד הנקרא "תביעה לפינוי מושכר". זהו הליך מהיר שמטרתו לסייע לבעל הדירה להשיב את החזקה בדירה לידיו באופן חוקי ובמהירות ככל הניתן. ככל שנגרמו לבעל הדירה נזקים כספיים, באפשרותו להגיש גם תביעה כספית נפרדת בהליך נוסף.

אין כל חובה חוקית שכזו. צד לעסקה במקרקעין רשאי לפעול ללא ייצוג משפטי, אולם אין זה מומלץ. עורך דין הבקי בתחום יידע לעמוד על נושאים רבים שאדם אשר איננו עוסק בתחום לא יידע לבצע כראוי, כגון: ביצוע בדיקות במוסדות הרישום והתכנון, בחינת היבטי מס, עריכת הסכם מכר הכולל את בניית שלבי העסקה תוך צמצום החשיפות של הלקוח, ועוד.

לרוב כאשר משתמשים במונח "זכרון דברים" הכוונה היא למסמך עקרוני בסיסי שיעיד על כוונותיהם של שני צדדים לערוך הסכם ביניהם. מקובל לחשוב שזהו אינו חוזה, אולם זו טעות. זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין ועם החתימה עליו, במסגרת עסקת מקרקעין, על הצדדים חלה חובת דיווח על ביצוע עסקה לרשות המסים. משכך, מומלץ להיזהר ולהימנע מחתימה על זכרון דברים ובמקום זאת לערוך הסכם מלא ומפורט שיחייב את הצדדים באופן מקיף ומלא.