החל מיום 7/7/2022 (בו נכנס לתוקף התיקון לחוק המכר [דירות]), חלות בחוק הוראות ברורות למדי באשר למקרים בהם יהיו רוכשי דירות זכאים לפיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה אותה רכשו מקבלן. כמו כן, הוראות החוק גם גובהות את גובה הפיצוי, שישתנה בהתאם למשך זמן העיכוב.

ברוב המכרגיע של המקרים, רוכשי הדירות יהיו זכאים לקבלת הפיצוי, היות שבהתאם להוראות החוק, נטל ההוכחה המוטל על הקבלנים להוכיח שהאחריות לעיכוב אינה נעוצה בהם - הוא נטל ברף גבוה, שלא בנקל ניתן יהיה לעמוד בו.

הוראות החוק קובעות את המנגנון הבא:

איחור במסירה עד 30 יום (חודש) - יהווה מעין תקופת גרייס שבה הקבלן יהיה פטור מחובת תשלום פיצוי כלשהו. אולם, אם האיחור יעל על חודש, הפיצוי יחושב רטרואקטיבית, החל מיום האיחור הראשון.

איחור לתקופה של עד ארבעה חודשים יחייב הקבלן לשלם לרוכש פיצוי בסך דמי השכירות הראויים בעבור דירה הזהה בגודלה לדירה הנרכשת, באזור בו היא ממקומת. 

בגין תקופת האיחור שמעבר לכך (החל מתחילת החודש החמישי) ועד לחודש העשירי (כולל) – התעריף יעלה והקבלן יחויב לשלם תשלום פיצוי בסכום דמי השכירות הראויים כשהוא מוכפל ב-1.25.

בגין תקופת האיחור שמעבר לכך (החל מהחודש ה-11 ולאחריו) – תחול עלייה נוספת בתעריף החישוב לפיצוי והקבלן יחויב שלם תשלום פיצוי בסכום דמי השכירות הראויים כשהוא מוכפל ב-1.5.

הוראות החוק קבעו מנגון שמייצר תמריץ לקבלנים לא למשוך את תקופת האיחור, שכן, ככל שהאיחור במסירה יתארך - כך יעלה גובה הפיצוי החודשי. זאת לצד העובדה שהמנגון לא דורש פיצוי עונשי בחודשי האיחור הראשונים, אלא פיצוי הולם לפתרון דיור חלופי עבור רוכשי הדירה בלבד, היות שהוא שווה ערך לדמי שכירות האמורים לשקף את ערך דמי השכירות של הדירה ללא כל תוספת.

חשוב לדעת את הדברים הבאים:

ראשית, מדובר בהוראות חוק קוגנטיות! זאת אומרת שלא ניתן לסתור אותן בהוראה כלשהי בהסכם המכר. יתרה מכך - אף אם ייכלל בהסכם המכר סעיף הכולל הוראה סותרת את הוראות החוק הללו, הרי שסעיף זה יהיה בטל ונעדר כל תוקף משפטי. כך, שבשום מקרה לא תיחסם דרכם של רוכשי הדירות שלא קיבלו את דירתם במועד הנדרש מלפנות אל בית המשפט על מנת לאכוף את הדין ולהטיל על הקבלן את חובת הפיצוי שבחוק.

שנית, הפיצוי הקבוע בחוק הוא פיצוי ללא הוכחת נזק! זאת אומרת שהתובע (רוכש הדירה שלא קיבל את דירתו במועד) אינו נדרש להוכיח כי סיבת האיחור לא נעוצה בו, או בכל גורם אחר. נטל ההוכחה מועבר לכתפיו של הקבלן, וזאת בשונה מהמצב הרגיל החל ברוב המקרים, בהם נטל ההוכחה מוטל על התובע. עניין זה משפיע דרמטית על מאזן הכוחות ומקל את התליך מאד עבור רוכשי הדירות.

רצוי להיות ערים לכך שיתכן שייגרם מצב בו חל עיכוב במסירה, אך הקבלן יהא פטור מחובת פיצוי. אמנם מדובר בעילות קצה, וכאלו שיקשה מאד על הקבלן להוכיח את קיומן, אך סביר להניח שרוב הקבלנים הנתבעים ינסו להיאחז בהן כטענות הגנה במקרה של תביעות אם וכאשר יוגשו נגדם.

מהם המקרים הללו? ניתן לסווג אותם לשתי אפשרויות:

הראשונה - במקרה בו האיחור נובע ממעשה או מחדל של הרוכש או מי מטעמו. למשל: אם הרוכש נדרש לבחור חומרים או לספק תשובות באשר לביצוע העבודות בדירה ולא מסר את המידע הנדרש בזמן. או לחילופין, אם הרוכש ביצע פעולה אסורה בדירה שגרמה לנזק או פגיעה במהלך העבודות בה. אלו תרחישים מרחיקי לכת, שהרי מובן לכולנו שמידת המעורבות של הרוכש בענייני הבנייה היא מינימאלית עד כדי לא קיימת. אולם עדיין, יתכנו מצבים שכאלה.

השנייה - חלה עילת סיכול. עילה זו מוגדרת בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ולפיה: במקרה שהתקיימו נסיבות יוצאות דופן, שלא ניתן היה לצפותן ולא למנוע אותן ובגלל נגרמה הפרת החוזה (ובמקרה שלנו: אי מסירת הדירה במועד הקבוע בהסכם) - הצד המפר יהיה פטור מחובת פיצוי, ובלבד שהוכיח כי התקיימו כל הנסיבות המנויות בסעיף חוק זה. למשל: מצב של מלחמה המשתקת את המשק, סגר כללי האוסר על פעילות באתרי בנייה וכדומה.

כך או כך, בשני המקרים, לא יספיק לקבלן להוכיח כי התקיימו נסיבות שבעטיין נגרם האיחור במסירה, אלא שעליו יהיה להוכיח כי לא יכול היה לצפות את הנסיבות הללו וכי בכל מקרה לא היה בידו לעשות דבר מה שהיה יכול למנוע את האיחור או אפילו לקצר אותו.

כך שניתן לסכם, שדרכם של מגישי תביעות הפיצויים בגין איחורים במסירת הדירות שרכשו, לרוב תסתיים בהצלחה (ובלבד שמסובר בתביעה צודקת). קבלנים מנוסים מבינים זאת היטב, ובמקרה שכבר נכנסו לתקופת איחור, יתכן שינסו להגיע למתווה מוסכם עם הרוכש לתשלום פיצוי מופחת מזה הקבוע בחוק.

לעיתים משתלם לנו לקבל קצת פחות כדי להימנע מלהגיע למסדרונות בית המשפט - אולם יחד עם זאת, חשוב מאד לדעת מה הזכויות העומדות לרשותנו!

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך  על הדברים  והם אינם מהווים כל תחליף לייעוץ משפטי ו/או לכל ייעות אחר.