עידן חיימוב - שמאות מקרקעיןכסף

חוות דעת טרום רכישה הינה חוות דעת שמאית הנערכת בטרם התקשרות בעסקת מקרקעין, ומטרתה להעניק לרוכש תמונת מצב מקצועית, תכנונית וכלכלית ביחס לנכס. במסגרת הבדיקה נבחנים, בין היתר, שווי הנכס, מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס, התאמתו להיתר הבניה ולתכניות החלות, וכן זיהוי חשיפות אפשריות (כגון חריגות בניה, היטל השבחה, מגבלות תכנוניות וכיו"ב) – לצורך קבלת החלטה מושכלת וצמצום סיכונים טרם ביצוע העסקה.

חוות דעת לאומדן שווי שוק נכסי מקרקעין מטרתה לקבוע את שוויו הכלכלי של נכס במצבו הנתון, בהתאם לעקרונות השוק החופשי, מאפייניו הפיזיים, מצבו התכנוני-משפטי וסביבתו. ההערכה מבוססת על ניתוח זכויות, נתוני תכנון, עסקאות השוואה וגורמים כלכליים רלוונטיים, ומשמשת כלי תומך החלטה בעסקאות מקרקעין מכל הסוגים.

חוות דעת לצורכי בטוחה לקבלת אשראי היא הערכה שמאית מקצועית שמטרתה לקבוע את שוויו של נכס כבסיס לשעבודו לטובת גוף מממן, תוך בחינת יכולתו לשמש בטוחה יציבה וברת מימוש במקרה של כשל פירעון. החוות דעת מתמקדת בניתוח שווי שוק, מצב זכויות, סחירות, סיכונים תכנוניים ומשפטיים וגורמי חשיפה נוספים, ומספקת למממן תמונת סיכון-שווי לצורך קבלת החלטת אשראי. המשרד נותן שירותים למס' גופי מימון שונים.

ליווי שמאי לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית הוא שירות במסגרתו משרדנו מייצג את בעלי הדירות ומנתח את ההיבטים הכלכליים של העסקה מול היזם, לרבות בחינת התמורות המוצעות, שווי הזכויות הקיימות והעתידיות וחלוקת הערך בין הצדדים. הליווי נועד להבטיח כי הדיירים יקבלו תמורה הוגנת ומאוזנת ביחס לפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, תוך זיהוי פערים, סיכונים וסוגיות שווי המשפיעות על זכויותיהם הכלכליות טרם תחילת הפרויקט ובמהלכו.

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית בגין עליית שווי מקרקעין שנוצרה עקב אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, ומשולם בעת מימוש הזכויות. ליווי שמאי בהליך ערר כולל בדיקה מקצועית של השומה, הכנת חוות דעת נגדית וניהול הטיעון השמאי בפני הגורם המכריע, במטרה להפחית את החיוב ולהגן על זכויות הנישום.

חוות דעת לפי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963 הינה חוות דעת שמאית הנערכת לצורך פיצול שווי המכירה בעסקה הכוללת דירת מגורים וזכויות בנייה נוספות. מטרתה לקבוע את רכיב השווי המיוחס לדירת המגורים המזכה, אשר עשוי ליהנות מפטור ממס שבח, לעומת רכיב השווי המיוחס לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות או לפוטנציאל תכנוני נוסף – החייב במס. חוות הדעת מבוססת על ניתוח שווי השוק במצב הקיים, היקף הזכויות התכנוניות, תרומתן הכלכלית ויישום מבחני השומה המקובלים, לצורך יישום הוראות הסעיף וחישוב חבות המס כדין.

אומדן פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965 הינו ניתוח שמאי שמטרתו להעריך את ירידת הערך שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית פוגעת. במסגרת חוות הדעת נבחן שווי הנכס ערב אישור התכנית לעומת שוויו לאחר אישורה, תוך ניתוח השפעת השינוי התכנוני (כגון ייעוד, קווי בניין, זכויות בניה, מפגעים סביבתיים וכיו"ב) וכימות הפגיעה הכלכלית – לצורך הגשת תביעה לפיצויים לוועדה המקומית בהתאם להוראות הדין.

אומדן עלויות בניה הינו ניתוח מקצועי שמטרתו להעריך את העלות הצפויה להקמת מבנה במועד הבדיקה, בהתאם לסוג הבניה, רמת הגמר, מפרט טכני, שטחים עיקריים ושירות, עבודות פיתוח, יועצים ועלויות נלוות. האומדן מתבסס על מחירי שוק עדכניים, נתוני קבלנים, מדדי תשומות הבניה וניסיון מקצועי, ומשמש בין היתר לצרכי בדיקות כדאיות, ליווי פיננסי והערכת שווי בגישת העלויות. אומדן עלות בניה היסטורית הינו שחזור שמאי של עלות ההקמה במועד ביצוע הבניה בפועל, תוך הסתמכות על נתונים חשבונאיים קיימים (ככל שישנם), מדדי תשומות בניה רלוונטיים לתקופה, מחירי שוק היסטוריים וניתוח רמת הגמר בפועל. אומדן זה משמש, בין היתר, לצרכי חבות במס שבח, בחינת השקעות עבר, תביעות, חישובי השבחה או ניתוח רכיבי שווי במועדים קודמים.

חוות דעת לאומדן דמי שכירות ראויים הינה חוות דעת שמאית שמטרתה לקבוע את גובה דמי השכירות ההוגנים והסבירים בנכס מסוים, בהתאם לתנאי השוק החופשי. כאשר האומדן נערך למועד עריכת חוות הדעת (להיום) – נבחנים נתוני השוק העדכניים, עסקאות והשכרות דומות בתקופה האחרונה, תוך ביצוע התאמות למאפייני הנכס הספציפי. כאשר האומדן נערך לפי מועד קובע בעבר – מבוצע שחזור תנאי השוק לאותו מועד, בהתבסס על נתוני השכרה היסטוריים, מדדים רלוונטיים ומגמות שוק בתקופה הנבחנת, וזאת לצורך קביעת דמי שכירות ראויים במועד שנדרש (למשל בהליכים משפטיים, דמי שימוש ראויים, פירוק שיתוף וכיו"ב).

אומדן שווי שוק נכסים מסחריים הינו ניתוח שמאי מקצועי שמטרתו לקבוע את שווי השוק של נכס מסחרי במועד הבדיקה, בהתאם לעקרון עסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון, בתנאי שוק חופשי. האומדן מתבסס על בחינת מאפייני הנכס, ייעודו, מיקומו, מצבו הפיזי והתכנוני, וכן על ניתוח עסקאות השוואה, נתוני שכירות ותשואה מקובלת – לצורך קבלת החלטות כלכליות, מימוניות או משפטיות.