גלעד בר Ber - עו"ד ונוטריוןזהב

כל זכות במקרקעין ובכלל זה זכות חכירה ניתנת לרישום בטאבו. זכות חכירה היא זכות קניין במקרקעין כמו זכות הבעלות וניתן לסחור בה, לשעבד אותה וכולי. ככל שזכות החכירה היא מהוונת ומדובר בנכס שאינו צמוד קרקע, תירשם בטאבו זכות חכירה עם הערה כי "אין הגבלה בהעברה ובירושה". משמע ניתן לבצע עיסקאות בנכס או להעביר זכויות בירושה ללא הגבלה של רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל). כיום לאור הרפורמה במקרקעי ישראל זכויות חכירה מהוונות בנכסים בבניה רוויה (מינימום 2 קומות ו-4 דירות) וכן בבניה צמודת קרקע בשטח של עד 540 מ"ר בקרקע בבעלות מדינת ישראל ורשות הפתוח יירשמו בבעלות. בקרקע בבעלות קק"ל תירשם עדיין חכירה גם אם היא מהוונת לאור תקנון חברת קק"ל.

המשמעות היא להזהיר את כל המתעניין בנכס כי קיימת "התחייבות" כלשהיא של בעל הנכס כלפי צד ג' בקשר לנכס. ההתחייבות היא לרוב הסכם מכר של הנכס או שעבוד/משכנתא של הנכס לטובת צד ג'. הערת האזהרה היא מעין רישום זמני ובאה להגן על זכויותיו של בעלי ההתחייבות כלפי בעל הנכס וכלפי כל צד ג'. מי שרשם לטובתו ראשון בזמן הערת אזהרה, אזי זכותו תהיה עדיפה על פני כל בעל התחייבות אחר , גם אם האחרון רכש ראשון בזמן את הנכס אך התעכב ברישום הערת אזהרה לטובתו.

ככל שמדובר בדירת יד שניה , יש להמנע מלחתום על זכרון דברים או על כל מסמך אחר לפני בדיקת הדירה הן מבחינה משפטית, תכנונית, הנדסית ובדיקה באם רובצים עליה חובות ברשויות השונות (עיריה, ועדה לתכנון ובניה, תאגיד המים, מינהל וכדומה) וככל שמדובר בדירת קבלן יש להמנע מחתימה על כל מסמך כגון טופס הרשמה או מסמך אחר לפני בדיקת נוסח ההסכם המלא. חתימה על כל מסמך התקשרות בענין רכישת הדירה ולא חשוב מה כותרתו דינה יהיה כדין חתימה על הסכם לרכישת דירה. במקרה ואתם מרגישים שאין ברירה לחתום על מסמך כלשהו כדי לשריין לכם את הדירה , יש לוודא כי נרשם במסמך שיש לכם את הזכות המלאה לחזור בכם ולבטל את ההסכם ולקבל החזר מלא של כל תשלום ששולם כמקדמה. דאגו שעורך דין מטעמכם ייצג אתכם בעסקה. לא מעט קונים חושבים בטעות כי עורך הדין של הקבלן מייצג גם אותם.עורך הדין של הקבלן מייצג בעקרון את הקבלן בלבד.לכן חשוב שעורך דין מטעמכם יערוך בדיקה מקיפה של הזכויות במקרקעין,את המצב התכנוני במקום, אם יש לקבלן בעלות או זכויות חכירה במקרקעין וכי קיים היתר בנייה בתוקף מרשויות התכנון. בעת מסירת הדירה חשוב לערוך תיעוד מלא ומקיף של הדירה,לערוך פרוטוקול מסודר שבו ירשמו אי התאמות בין הדירה למפרט ותתעדו את כל ליקויי בנייה הנראים לעין .רצוי מאוד להעזר במהנדס בניה לוודא שאין פגמים מהותיים,במידה ונתגלו פגמים יש לרשום אותם בפרוטוקול ולציין את אופן תיקונם ולוחות הזמנים.

יש להימנע מלהשתמש בכח כדי לפנות את השוכר. הפעלת כח/אלימות מצידכם עשויה לגרום לכך שתמצאו את עצמכם בחקירות משטרה והליכים פליליים. השתדלו ליצור קשר עם השוכר באמצעות טלפון , מכתב , פקס, מסרונים או בפגישה אישית. אין כל טעם לפנות למשטרה מאחר והמשטרה אינה מתערבת בסכסוכים אזרחיים. יש להימנע מכל פעולה חד צדדית כגון: פריצה לדירה, החלפת המנעול, ניתוק החשמל או מים גם אם החוזה מאפשר לכם לכאורה לעשות כן. אם בידכם ערבות בנקאית, הגישו אותה מיידית לבנק למימוש. יש להגיש תביעה שכותרתה תביעה לפינוי מושכר ולאחר מתן צו הפינוי להגיש תביעה לנזקים נוספים שנגרמו לכם או למושכר.