התחדשות עירונית הוא שם כללי לכל המיזמים  שמטרתם חידוש סביבת המגורים וניצול משאבי הקרקע בצורה המיטבית על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור ולשפר את איכות המגורים. הצורות הנפוצות ביותר של התחדשות עירונית בישראל הן מיזמים של פינוי-בינוי, ובשנים האחרונות גם מיזמים לפי תמא 38. קיימים 2 סוגים  עיקריים של תמא 38 : תמא 38/1 שעיקרה שיפוץ וחיזוק הבנין הקיים נגד רעידות אדמה , כאשר הקבלן/היזם מקבל  מדיירי הבנין תמורת השיפוץ וחיזוק הבנין זכויות בניה על גג הבנין המשותף לבנית 2.5 קומות חדשות שהקבלן/יזם ימכור בשוק החופשי. תמא 38/1 מאפשרת הוספה של חדר בשטח של  13 מ"ר לדירות הישנות ללא תשלום היטל השבחה.  

הסוג השני תמא 38 תיקון 2 (תמא 38/2) שעיקרו הריסת הבנין הקיים ובניה מחדש של הבנין לפי זכויות בניה לפי תמא 38 וזכויות בניה לפי תב"ע בתוקף (תכנית בנין עיר).  

רבים מבעלי הדירות אינם מודעים להבדלים בין מיזם "פינוי בינוי" לבין מיזם לפי תמא 38/2.  

להלן נסקור את ההבדלים ביניהם:

התכנית החלה על המיזם

מיזם "פינוי בינוי" מוסדר לפי מספר חוקים  ביניהם : חוק התכנון והבנייה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים).  

מיזם לפי תמא 38/2 חל מכח תכנית מתאר ארצית, ומוסדר בעוד מספר של הוראות חוק כגון:

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008 ,

תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה) התשס"ט 2008.

על מנת שמתחם מסוים יוכרז כמתאים למיזם "פינוי בינוי" הוא צריך להכיל לפחות 24 יחידות דיור. 

תמ"א 38/2 לעומתה חלה על כל מבנה שהיתר הבניה שלו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה, ועל פי תוכנית בניין העיר (תב"ע) הקיימת במקום, ניתן לבנות במקומו מבנה בן 400 מ"ר לפחות.

הליכי התכנון  והזמן הכרוך למימוש המיזם

על מנת לקדם מיזם פינוי בינוי יש צורך בייזום של תב"ע חדשה המתאימה לאזור  – הליך שיכול לקחת פרק זמן לא מבוטל : 6 עד 10 שנים לפחות,  וזאת עוד לפני קבלת היתרי בניה.  

תמ"א 38 לעומתה הינה תכנית מתאר ארצית קיימת ויש להכין רק בקשה ותכניות להיתר בניה  הליך האורך בממוצע בין שנה לשנתיים.

יתכנו גם מקרים שיזמי תמ"א 38/2 יבקשו לשמור לעצמם את הזכות ליזום תב"ע חדשה גם במיזם של תמ"א 38 על מנת להגדיל את זכויות הבנייה ואת רווחיות המיזם , תוך שהם מונעים מדיירי הבנין בהתקשרות החוזית להתנגד לתב"ע כזאת בעתיד. על דיירי הבנין לשים לב לסעיף מעין זה בהתקשרות החוזית עם הקבלן.

התמורה המרבית  לדיירים

בעלי דירות במתחם פינוי-בינוי זכאים לקבל יחידת דיור חלופית ותמורה כספית נוספת אשר שיוויים הכולל עשוי להגיע עד ל-150% משווי הדירה הישנה. בעלי דירות הנזקקים לטיפול סעודי או בני 60 ומעלה זכאים לקבל את כל התמורה בכסף, ובלבד שתוך שנה ירכשו מגורים בדיור מוגן.

בעלי דירות בתמ"א 38/2 זכאים לקבל דירה גדולה בלא יותר מ- 25 מ"ר מדירתם הישנה, בתוספת מרפסת שמש, חניות ומחסנים.

הרוב הנדרש למיזם

במיזם "פינוי-בינוי " יש צורך בהסכמה של 100% מבעלי הזכויות במתחם.  ניתן להגיש תביעה נזיקית לביהמ"ש נגד בעלי הדירות הסרבנים אולם ביהמ"ש אינו מוסמך לאכוף על הדיירים הסרבנים להשתתף במיזם, וסמכותו מוגבלת רק לחיובם בתשלום פיצוי כספי לשאר בעלי הדירות.

במיזמים תמ"א 38/2 יש צורך בהסכמת 80% מבעלי הזכויות על מנת לפנות בתביעה אל המפקח על רישום המקרקעין, אשר מוסמך לחייב את הדיירים הסרבנים להשתתף במיזם.

היטל השבחה

בתמא 38/2 היזם פטור מתשלום היטל השבחה בבנית כל הזכויות לפי התמא, דהיינו בבנית דירות חדשות במקום הדירות המקוריות בתוספת 25 מ"ר ובבנית הדירות החדשות בתוספת של 2.5 קומות.

בפרויקט "פינוי- בינוי " פטור מהיטל השבחה יינתן בכפוף לקיום כמה תנאים:

1. הכרזת הממשלה על המתחם כאזור לפינוי-בינוי.
2. אישור של מועצת הרשות המקומית לבקשה למתן פטור.
3. אישור מהנדס הרשות המקומית כי ההכנסות מאגרות פיתוח ובניה במתחם ייכסו את המרכיבים הציבוריים (כבישים, מים, ביוב, תאורה, תקשורת).
4. אישור הועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי שאין כדאיות כלכלית למיזם ללא הפטור.  

מכל האמור לעיל, עולה כי קיימת לכאורה עדיפות לבעלי הדירות וליזמים לפעול במסגרת מסלול תמ"א 38/2  הן מבחינת פרק הזמן הנדרש להליכי תכנון והבניה , הן מבחינת הרוב הנדרש לצורך ייזום וקידום המיזם והן מבחינת התנאים לפטור מהיטל השבחה.