בעקבות פירצה בחוק מס שבח נהגו קבלני בניין בשנות ה-50 של המאה שעברה לרשום בנייני דירות שבנו בבעלות חברות בע"מ, ובמקום למכור דירות ולשלם מס שבח, מכרו מניות בחברה , כך שאחזקת המניות והבעלות בהן שיקפה למעשה את הזכויות היחסיות של רוכשי הדירות בקרקע שבבעלות החברה . לאחר תיקון החוק וסתימת אותה פירצה בחוק איבדה חברת גוש החלקה את יתרונה בחסכון המס, אולם מספר לא מבוטל מן הבניינים נותרו רשומים בבעלות חברה עד עצם היום הזה.

למעשה מה שבידי אותם בעלי דירות מבחינה משפטית הוא לא בעלות ממשית על דירה אלא זכות ערטילאית על מניות חברה שבדרך כלל אינה פעילה. בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) לא רשומות כלל הזכויות של בעל הדירה על הדירה הספציפית שהוא מחזיק וגם לא ניתן לזהות באופן ספציפי את הדירות מאחר ומה שרשום בטאבו זה אך ורק בעלות של חברת גוש החלקה על הקרקע. במקרה הטוב תהיה רשומה חכירה משותפת של כל בעלי הדירות בקרקע בהתאם לחלקם היחסי שלהם במניות החברה. זהו מצב משפטי בעיתי שכן אין לבעלי הדירות בעלות בקרקע הבנין, החכירה הרשומה ע"ש בעלי הדירות היא משותפת (מושעא) כאשר לכל אחד יש חלק יחסי בלתי מסוים (בלתי ספציפי) על כל חלק וחלק במגרש/בבנין.

בניגוד למצב משפטי בעיתי זה, קיים מוסד  "צו הבית המשותף" הנרשם בפנקס הבתים המשותפים בלשכת הטאבו ובאמצעותו ניתן לרשום ולזהות באופן מוגדר כל דירה ודירה בתור תת חלקה , הרכוש המשותף כגון: חדר מדרגות, מעלית, גג , אף הוא מוגדר ונרשם כתת חלקה וזכויות וחובות בעלי הדירות האחד כלפי השני וכן ביחס לאחזקת הרכוש המשותף נרשמות ומעוגנות במסמך הקרוי "תקנון הבית המשותף". במצב של בית משותף כל בעל דירה נרשם כבעלים בלעדי של דירתו הספציפית ולכל בעל דירה חלק יחסי ברכוש המשותף הנגזר בדרך כלל מהיחס בין שטח דירתו לסך כל שטחי הדירות בבניין.

דירה בבניין חברת גוש-חלקה שווה כ- 20% פחות מדירה זהה הרשומה בטאבו. אכן, החיסרון הבולט ביותר במבנה המשפטי של חברת גוש-חלקה הוא בכך שהזכות שיש לבעלי הדירות היא זכות נחותה: אין בידי בעלי הדירות זכות קניין אלא זכות חוזית עם חברה שאינה פעילה, בספק אם משלמת אגרה שנתית לרשם החברות, והיא אינה מנוהלת ע"י אנשי מקצוע שיש להם ידע בתחום ניהול חברות או דיני מקרקעין. בבואנו למכור את הזכויות בדירה שבבעלות חברה גוש-חלקה, אנו מתקשים לפרט כיצד באה לידי ביטוי זכותנו הבלתי מוגדרת באופן מלא ונדרשים הסברים רבים כדי להבין בדיוק את טיב הזכות. לשם ההשוואה, רכישת דירה הרשומה בטאבו לפי צו בית משותף היא עסקה ודאית, יחסית. כל שעל הקונה לעשות הוא להוציא נסח רשום מלשכת רישום המקרקעין, ולבדוק אם המוכר על פי תעודת הזהות שלו הוא אותו אדם, שמבקש לחתום עמכם על חוזה מכר.

כדי לבחון רכישת דירה במסגרת חברת גוש-חלקה במקום בעלות ודאית בדירה, יש לבדוק ברשם החברות את מסמכי היסוד של החברה , את תזכיר החברה ואת התקנון, את סוגי המניות הרשומים בחברה ויתר מסמכי החברה , כגון, פרוטוקולים, מינוי מנהלי החברה כאשר לא תמיד אפשר להיות בטוחים שלא נותרו פרצות שעלולות לפגום בזכות שרוכשים, כגון הסכמים בין בעלי המניות האחרים שלא נחשפו בפניכם.

נחיתות הזכות בחברת גוש-חלקה גורמת לבעייתיות במכירת הזכויות אך גם בשעבודן לצורך קבלת הלוואת משכנתא. הבנקים אינם מתלהבים להעניק אשראי לקונה דירה כאשר הזכויות המשמשות כבטוחה למשכנתא אינן ברורות ומוחלטות וכאשר אין להם אפשרות לרשום משכנתא בלשכת רשום המקרקעין על בעלות ספציפית בדירה. מאחר והריבית על המשכנתאות מחושבת ונגזרת מן הסיכון שנוטל הבנק, מטבע הדברים שהריבית שיאלץ מקבל המשכנתא תהיה גבוהה יותר במעט כאשר הזכות בדירה אינה באה לידי ביטוי אלא במניות של חברה עלומה.

אם לא די במגרעות אלו, הרי שיש לזכור כי חברה נדרשת לשלם אגרה שנתית לרשם החברות (כאלף ש"ח לשנה), חובה אשר לא תמיד מוקפד על קיומה. כתוצאה מכך נהג בעבר רשם החברות למחוק חברות אשר אחרו בתשלום. כך קורה שבעל דירה עשוי להימצא גם ללא בעלות בחברה רשומה וקיימת לאחר מחיקתה ע"י רשם החברות עקב אי פעילות ו/או חובות תשלום אגרה שנתית.

בנוסף חברה גוש-חלקה נדרשת למנות מנהלים שיחתמו בשם החברה ולהגיש דו"חות שנתיים לרשם החברות. זאת ועוד, מנהל חברה אשר אינה מקפידה לשלם את האגרה השנתית לרשם החברות מסתכן ב"קנס" כספי בגלל מחדלי החברה . לבסוף, לא תמיד הוקפד בחברות גוש-חלקה על העברת מניות מקונה למוכר, עד שנוצרו עיוותים בבעלויות במניות שאינן משקפות עוד את הזכויות בדירות.

לא פעם נתקלים בחברות גוש-חלקה אשר המנהל הרשום כלל אינו מודע לכך שמונה למנהל החברה , או שבשעה שהוא מוכר את זכויותיו בדירה ועובר לעיר אחרת, נאלצים כל בעלי הזכויות בדירות האחרות לפנות אליו בכל מקרה שדרושה חתימת מנהל החברה, בשעת מכירת זכויות בדירה אחרת בבניין. לא אחת מסרב המנהל לשתף פעולה, תוך הבהרה כי אינו מסכים לחתום על אישור העברת המניות תוך קבלת אחריות למעשה.

הפתרון המומלץ:

התארגנות בעלי הדירות בחברת גוש-חלקה בבקשה לפרק את החברה פירוק מרצון, ורישום צו בית משותף במסגרתו כל דירה תרשם על שם בעליה.

יש להגיע להסכמה בין בעלי המניות בחברה לנקוט בפעולה כזו. מדובר בפעולה מורכבת למדי מבחינה משפטית, שלה עלויות בגין הפרוצדורה של פירוק החברה, השגת פטורים ממיסוי מקרקעין (מס שבח), הכנת תיק לרישום הבית המשותף הכולל תשריט של מודד מוסמך ואגרות רישום בלשכת רשום המקרקעין (טאבו).

ככל שבעלי הדירות מעונים לבצע פרויקט מסוג תמא 38 או פינוי בינוי הרי פירוק חברת הגוש-חלקה מחוייבת המציאות ולפיכך מקובל שכל העלויות וההליכים הכורכים בכך הינם  באחריות של הקבלן או היזם. 

חשוב לזכור שהליך זה משביח את ערך הדירות  ומקל על ביצוע עיסקות בהם בעתיד.

הליך זה דורש התמחות והתמקצעות בתחומי דיני חברות , מיסוי מקרקעין ורישום מקרקעין , תחומים שבהם משרדנו עוסק בהם בתור לחם חוקו . 

הכנס טקסט כאן