ליגל שאול עורכת דין דיני מקרקעין ונדל"ןזהב

בימים האחרונים אני נתקלת שוב ושוב בשאלה - האם לחתום על זיכרון דברים??? עשיית זיכרון דברים במסגרת עסקת נדל"ן מהווה עבור הצדדים כוונת רצינות והבטחתם לסגירת העסקה. אך, במרבית המקרים, חתימה על זיכרון דברים טרם גיבוש התנאים העסקיים והמסחריים של העסקה עלולה להוביל את הצדדים לתגרה משפטית עוד לפני שבכלל נכנסו להליך של מכירת/ רכישת הנכס. 🔺 אז למה לא לחתום על זכרון דברים❓❓❓ ⚠ החוק- סעיף 8 לחוק המקרקעין, "התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". זיכרון דברים מהווה מסמך כתוב של הצדדים לעשיית עסקה במקרקעין המכניסה את הצדדים להתחייבות בינהם למכור/ לרכוש את הנכס. בנוסף, בתי המשפט בישראל רואים ברוב הפעמים את מסמך זיכרון הדברים כתקף ומחייב את הצדדים לעסקה לכל דבר ועניין. למעשה, חתימה על זיכרון דברים, מחייבת את הצדדים ועלולה להכניס אותם למחלוקות בינהם, כשהם מנגד לא הספיקו לבצע בדיקות מעמיקות על הנכס (בדיקת נסח טאבו, רישום עיקולים על הנכס וכו'), כשהם לא יודעים בוודאות מהו שוויו של הנכס, כשהרוכשים לא יודעים בוודאות האם יקבלו הלוואת משכנתא לרכישת הנכס ועוד. ⚠ אם לא די בכך, מסמך זיכרון דברים הוא עד כדי כך מחייב שנדרש להביא לידי דיווחו במיסוי מקרקעין, שכן, נעשתה עסקת מקרקעין בין הצדדים וכל עסקה במקרקעין על פי החוק טעונה דיווח בפני רשויות המס (ע"א 80/83 מנהל מס שבח נ' רוזנברג). אז בפעם שאתם מעוניינים למכור/לרכוש דירה ו/או להתקשר בעסקת נדל"ן תזכרו שלא כזה מהר חותמים על זיכרון דברים אלא פונים לעורך דין המתמחה במקרקעין לצורך בדיקת העסקה וסגירתה! * המידע האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי והינו מידע כללי בלבד. מעוניינים למכור/ לרכוש דירה? מעוניינים להתקשר בעסקת נדל"ן? משרדי ילווה אתכם בהליך מתחילתו ועד סופו. צלצלו עוד היום 0545289942 ואשמח להעניק לכם שירות מקצועי, בטוח ואמין. ליגל שאול, עורכת דין נייד: 054-5289942, מייל: [email protected]. #להיכנס_לעסקת_נדלן_בראש_שקט

⚠⚠ כך לא תאבדו את הזכויות שלכם! ⚠⚠ מה קורה אם אתם רוכשים זכויות במקרקעין שכבר נמכרו קודם לכן לאדם אחר או שנמכרו מיד לאחר שרכשתם את הזכויות לאדם אחר?! מטלטל לא?! מי בעליו של הזכויות במקרקעין?! מקרה בו רוכש א' רכש ממוכר זכויות במקרקעין, דיווח לרשויות המס על העסקה אך לא רשם סופית את הבעלות בלשכת רישום המקרקעין גם לא על דרך רישום הערת אזהרה. לאחר זמן מה, מכר אותו המוכר את אותן הזכויות במקרקעין שמכר לרוכש א' לרוכש ב'. רוכש ב' מיד לאחר חתימת החוזה רשם הערת אזהרה והשלים את רישום זכויות הבעלות במקרקעין על שמו בטאבו. אז למי שייכות הזכויות במקרקעין⁉ בית המשפט בוחן כל מקרה לגופו כאשר הבסיס לקביעתו הוא סעיף 10 לחוק המקרקעין: "תקנת השוק". בעניין הנ"ל בית המשפט קבע: העסקה המאוחרת היא התקפה- זכויות הבעלות במקרקעין יישארו אצל רוכש ב' שרשם את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין (ת"א 8232-04-14 סוהיל נגד סואעד ואח') . שימו לב ❗❗❗ עפ"י חוק המקרקעין, כל עסקה במקרקעין מסתיימת #ברישום. חתמתם על הסכם מכר? פנו מיד לאחר חתימת ההסכם לרשום הערת אזהרה על שמכם בטאבו. הערת אזהרה מהווה תמרור אזהרה לכך שנעשתה עסקה במקרקעין❗ קיבלתם את החזקה בנכס? תדאגו שכל האישורים הנחוצים לרישום העסקה בטאבו התקבלו מהמוכר ורוצו לרשום את הבעלות על שמכם❗ ** המידע אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי והינו כללי בלבד.

#התחדשות_עירונית_תמא_38 – מה חשוב באמת! התחדשות עירונית היא תוספת בנייה באזורים מבונים. התחדשות עירונית היא פתרון להרבה בעיות: חידוש פני העיר, פתרון למשאב הכ"כ יקר בישראל – קרקע, ריענון האוכלוסיה, ניצול יעיל של תשתיות ועוד. אז בואו נעשה סדר – תמ"א 38 מהי? ת- תוכנית מ- מתאר א- ארצית תמ"א 38 זוהי תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה המתאימה לבנייה במקרה בו הנכס שמוצע לחידוש נבנה לפני שנת 1980. תמ"א 38 היא שם כולל לכמה תוכניות, העיקריות שבניהן: תמ"א 38/1 ו- תמ"א 38/2. ✔ תמ"א 38/1 – תוכנית בנייה שמתוכננת על בניין קיים. היזם מחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, מוסיף לבניין הקיים דירות חדשות כאשר לכל דירה קיימת בבניין מוסיפים תוספת של שטח, ממ"ד ומרפסת שמש. הבניין עצמו עובר חידוש: לובי חדש, מעלית וכו'. היתרון: אין צורך לצאת מהדירה, הבנייה נעשית כשהדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם. החיסרון: הדייר מתגורר באתר בנייה של ממש עד גמר הבנייה ושיפוץ הבניין, תוספת השטח מוגבלת. ✔ תמ"א 38/2- תוכנית הריסה ובנייה מחדש של הבניין. היזם מוסיף יחידות דיור בהתאם לתוכנית תב"ע והיתרי בנייה מהרשות המקומית והדיירים בבניין מקבלים דירות חדשות לגמרי. היתרון: תכנון חדש ובנייה חדשה של הבניין, הדייר מקבל דירה חדשה מן היסוד, הדייר לא מתגורר באתר בנייה משך כל הליך התמ"א. החיסרון: פרויקט תמ"א 38/2 עשוי להימשך זמן רב ומורכב יותר. ✔ תוכנית נוספת היא פרויקט פינוי בינוי- מתחם של כמה בניינים ישנים שנהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים. הליך שלוקח זמן רב עד שיוצא לפועל מהסיבה שמכיל דיירים רבים יותר וחל בהיקף גדול יותר לעומת בניין יחידני שעובר תוכנית תמ"א. שאלת השאלות! איך בוחרים נכון? מיהו היזם שניתן לו לחדש לנו את הבניין? 1. חשוב מאוד! איתנות פיננסית: האם ליזם יש את ההון הדרוש לביצוע התמ"א? האם יש לו מספיק כספים למימוש והוצאת הפרויקט לפועל? 2. ניסיון: מה הניסיון אותו מביא היזם? האם צלח פרויקטים נוספים בארץ? אילו פרויקטים? באיזה גודל? 3. מקצועיות ומומחיות בתחום: התחדשות עירונית הינו תחום מאוד מורכב, שונה וייחודי מרשות מקומית אחת לאחרת. יש לבדוק שאותו היזם מעסיק את האנשים הנכונים להוצאת פרויקטים מהסוג הנ"ל לפועל: אדריכלים, מהנדסים, מבקרי בטיחות, עו"ד, רו"ח וכו'. כמו כן, יש לבדוק שאכן אותו יזם עובד בשקיפות מלאה מול הדיירים כולל העסקת יועצים כלכליים שמלווים אותו. מעוניינים לבצע חידוש לבניין שלכם? משרדי ילווה אתכם בהליך מתחילתו ועד סופו. צלצלו עוד היום 0545289942 ואשמח להעניק לכם שירות מקצועי, בטוח ואמין. ליגל שאול, עורכת דין