אישור עקרוני למשכנתא

לרובנו אין את כל הכסף לקניית הדירה, ואנחנו צריכים לקחת הלוואה מהבנק כדי לקנות את הדירה.

כדי לקבל הלוואה מבנק למטרת רכישת דירה – "משכנתה",  כדאי לבדוק היטב כמה יעלה לנו בסופו של דבר לקנות את הדירה.  

בקניית דירה, אנחנו לא משלמים רק למוכרים לפי מחיר הדירה שסוכם בינינו, אלא יש גם הוצאות נוספות, וצריך להתכונן אליהן ולתכנן תקציב.

לפעמים נרצה לשפץ את הדירה מיד אחרי הקנייה וצריך לקחת בחשבון כמה עשרות אלפי שקלים בשביל השיפוץ, אפילו רק  כדי שנוכל לקחת הלוואה מהבנק, אנחנו צריכים לשלם כספים..  לשמאי מקרקעין ואולי גם ליועץ משכנתאות,

יש גם תשלומים למתווך, שכר טרחת עורך דין המלווה את הרוכשים בעסקה, מס רכישה (בהתאם לסכום הרכישה והאם מדובר בדירה יחידה), הובלה וכו'.

כדי לקבל הלוואה, הבנק דורש בדרך כלל רישום משכנתה על הדירה שאנחנו קונים, כדי שבמקרה שהקונים לא יעמדו בתשלומי המשכנתה, הבנק יוכל למכור את הדירה ולקבל את החוב בחזרה. לכן, הבנק לוקח בחשבון את ערך הדירה  כדי להעריך את הסיכון של הבנק.

הערכת שווי הדירה נעשה על ידי שמאי מקרקעין, כדאי לדעת שגם אם השמאי יעריך את הדירה בסכום גבוה יותר, הבנק לא יתן הלוואה בסכום גבוה יותר מ75% מהסכום בו נמכרה הדירה - המחיר המצוין בהסכם המכר (בדירה נוספת הבנק יכול לאשר הלוואה בסכום ששווה  עד 50% מערך הדירה ובדירה יחידה בין 70-75%).

חשוב גם להתכונן לתשלומים שלנו לפני שהבנק יעביר את המשכנתה למוכרים (אם צריך להוציא מחסכונות סגורים או תייקי השקעות., כי כדי שהבנק יעביר את סכום ההלוואה ישירות למוכרים, הוא יבדוק שהקונים העבירו את כל "ההון העצמי" (הכסף שיש להם ללא ההלוואה מהבנק) למוכר בהתאם להסכם.

כך שאם הקונים לוקחים הלוואה של 70% מערך הדירה (דירה יחידה) ידרוש הבנק כי בשלב ראשון יעביר הרוכשים 30% -ההון העצמי למוכרים, ורק לאחר מכן, יעביר הבנק את סכום ההלוואה ישירות למוכרים.

חוץ מהבדיקה  של שווי הדירה והאפשרות שהבנק יוכל למכור אותה ולהיפרע ממנה במקרה שהרוכש לא יעמוד בתשלומי ההלוואה, הבנק רוצה לוודא את יכולת ההחזר של הרוכשים. סכום ההלוואה שיאושר על ידי הבנק יושפע משני המרכיבים יחד, ערך הדירה ויכולת ההחזר החודשית.

בעקבות כך, ומפני שבחתימה על הסכם המכר הקונים מתחייבים לקנות את הדירה בלי כל קשר להסכמת הבנק למתן הלוואה, רצוי מאוד לקבל מהבנק 'אישור עקרוני למשכנתא' עוד לפני חתימה על הסכם המכר.