למרות שהמוכר חייב בהיטל ההשבחה, הקונה לא יכול לרשום את הדירה על שמו כל עוד לא שולם החוב.

בפסק דין שניתן לאחרונה בית המשפט העליון (1.2.2022) נקבע פה אחד כי הקונה אחראי לתשלום היטל השבחה, למרות שחוק התכנון והבנייה מחייב את המוכר בתשלום ההיטל – כי הוא נהנה ממנו.

היטל השבחה משולם לרשות המקומית בזמן מימוש הקלה או תכנית שנעשתה על ידי הרשות המקומית. במילים פשוטות יותר, נניח והרשות המקומית אישורה תוספת בנייה לבית שבבעלותכם, אתם לא יודעים על האפשרות לבנות וגם לא מעוניינים לבנות, למרות זאת, בזמן מכירת הדירה, על פי החוק, נעשה מימוש לתכנית או ההקלה שבוצעה על ידי הרשות המקומית (גם כשלפעמים לא ידעתם עליה) והמוכר, מחויב בתשלום היטל ההשבחה.

הרשות המקומית גובה מהמוכר את היטל ההשבחה כשהוא מבקש את אישורה לרישום הבית על שם הקונה, בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.

לכן, לפני מכירת דירה ויותר לפני מכירת בית פרטי, חייבים לוודא האם במכירת הנכס יחול חיוב בהיטל השבחה, ואם כן מה גובה החיוב כדי לקחת אותו בחשבון כעלות נלווית למכירת הדירה.

למרות שהחיוב כאמור מוטל על המוכר, קבע בית המשפט שכאשר הרשות המקומית לא יכולה לגבות את היטל ההשבחה מהמוכר, כי הוא פושט רגל או כל סיבה אחרת, תוכל הרשות המקומית לעכב את אישורה לרישום הנכס על שם הקונה (אחד מהאישורים שנדרשים לקונה כדי לרשום את הנכס על שמו, יחד עם אישורי מס שבח ורכישה), עד לתשלום מלא של היטל ההשבחה.

היינו, למרות שהחיוב מוטל על המוכר, יכול לקרות מצב בו הקונה שילם את מלוא תמורת הנכס למוכר, ולמרות שחוזה המכר קובע שהמוכר יישא בתשלום היטל ההשבחה, הקונה ייאלץ לשלם אותו מכיסו.

הסיבה לחיוב הקונה לפי בית המשפט העליון היא שהקונה היה צריך לבדוק לפני הקנייה האם יחול חיוב בהיטל השבחה ולוודא שהמוכר ישלם את זה (באמצעות מנגנון השארת חלק מכספי המכירה בנאמנות אצל עו"ד עד לקבלת כל האישורים הנדרשים לרישום הנכס על שם הקונה).

לכן, בכל מקרה שאתם קונים נכס, דרשו מהמוכר להמציא אישור מהרשות המקומית האם יחול היטל השבחה בעת המכירה, ואם אכן יש חיוב בתשלום היטל, כדאי ואף חובה או שהקונה ישלם את ההיטל ישירות לרשות המקומית כחלק מתשלומי קניית הנכס, זאת אומרת נניח והנכס נמכר בסך 3,200,000 ₪ ויהיה חיוב בהיטל השבחה בסך 150,000 ₪, מתוך סך 3,200,000 ₪ ישלם הקונה ישירות את היטל ההשבחה לרשות המקומית כדי שתהיה וודאות שבסופו של תהליך יקבל את אישורה לרישום הנכס על שמו (כמו שהחוק קובע לגבי תשלום מס שבח, שהקונה משלם את מס השבח בו חב המוכר כחלק מתשלום התמורה).

אם הקונה לא יעשה זאת, הוא עלול לשלם את היטל ההשבחה בנוסף למחיר המלא של הנכס אותו שילם למוכר.

לסיכום, לפני קניית דירה, וודאו מול עורך הדין שמייצג אתכם שקבל הודעה לגבי פטור מהיטל השבחה או שידע מה הסכום שעל המוכר לשלם כדי להיערך בהתאם.

המוכר מצידו חייב לוודא גם האם יחול חיוב בהיטל השבחה ואם כן כמה, כדי לדעת מה יישאר אצלו אחרי כל התשלומים הנלווים לרשויות.

(עע"ם 5988/20)