אריה גולדשטיין - פתרונות אסטרטגיים

חשיבה אסטרטגית בתכנון וביצוע מערכות במבנים תוך דגש על היעילות בתפעול. עלויות אחזקת המערכות במבנים יהיו נמוכות והנכס יהיה יותר אטרקטיבי בעלויות תפעול ואחזקה, הבלאי יהיה נמוך,הדייר ישלם פחות ( חשוב ליזם בנכס מניב ). לוודא שכך יהיה : בהנחה שהמתכנן עשה את המוטל עליו - נדרש פיקוח על ביצוע ותאום התקנת המערכות, בדיקת ליקויים לפני מסירה וכמובן תהליך הבדק. טכניקות תפעול מערכות יצירתית - יחסוך לכם בהוצאות על אנרגיה, משאבים ובלאי. ביקורת שנתית על חברות הניהול ו/או קבלן האחזקה יחסוך לכם הוצאות "יתומות" , בלאי מואץ במערכות הבית המשותף. בדרך כלל מקובל להכניס בהסכם הניהול או האחזקה סעיף המתייחס לביקורת חיצונית על תפעול ואחזקת המבנה (למנוע אי וודאות מצב המערכות ) צריך להיות חלק מהתקציב. קיימים מקרים בהם חברת הניהול מעמידה את הדיירים במצב בו הדיירים אמורים להחליט להוריד בשרותים שהם מקבלים או לחילופין לעלות את דמי הניהול. ברוב המקרים חברת הניהול לא תנסה להתייעל אלא להפיל את העלויות על הדיירים. כדאי לבדוק לאן הולכים הכספים האם יש בטחונות, ביטוחים האם הנכס שלכם עומד בדרישות התקנים והחוק ואין חובות לספקים ו/או לרשויות. ******************************* הידעתם : נכנס חידוש בתקנות התקנת מעליות, כיום בכל תא מעלית חייב להיות טלפון קוי למקרה חרום. מה בודקים לפני רכישת קולטים: וודא כי דגם הקולט שבכוונתך לרכוש נכלל ברשימת הקולטים שבהיתרי מכון התקנים. תפוקת החום של הקולט צריכה להיות לפחות 5150 קק"ל ליממה לאוגר בנפח של 150 ליטר. כלומר, 41 קק"ל ליממה לכל ליטר מים. במידה והתקנת הקולט אמורה להיות באיזור מועד לקרה וודאו כי דגם הקולט עומד בתנאים מסוג זה. הקולט צריך להיות מסומן בתוית תו תקן ממוספרת ובתוית יצרן שכוללת את כל הפרטים הנדרשים בתקן. לחסוך באנרגיה ומים רצוי להוריד את טמפרטורה בדוד מתחת ל 50 מעלות(אף אחד לא יכול להתקלח במים בטמפרטורה של 50 מעלות) .כך ימנע בלאי מואץ בדוד,יחסוך לכם בצריכת החשמל וכמובן יחסוך לכם מים (כמה זמן אתם מתאמים את טמפרטורת המים כשהם יורדים במקלחת ). >>>>>>>>>>>>> ניהול,פיקוח, תאום מערכות ותקצוב פרויקטים: בעת ביצוע שיפוץ לשידרוג הבית/המבנה חשוב לודא שהתכנון מתאים לצריכים ודרישות המזמין, לא פחות חשוב לבנות תקציב ולבקר אותו. כמו גם איכות הביצוע שתיהיה מושלמת,שהשיפוץ הסתיים בזמן ושלא יהיו חריגות מהתקציב (בדרך כלל מה שלא היה בתכנון ובהצעת הקבלן, תמיד יעלה יותר). כדי לודא כל זאת נדרש ניהול ופיקוח ברמה מקצועית גבוה שיעשה את ההבדל (נתקלתי לא מעט פרויקטים שבוצעו באיכות ירודה כאילו העבודה נעשתה בחינם). חשבונות סופיים : כידוע קבלנים נוהגים לנפח חשבונות (תוספות, שינויים הגדלת כמויות וכיו"ב ). לכן נדרש לעקוב באופן צמוד ומקצועי אחר כל הפעילויות בפרויקט וישתדל להיצמד לכתב כמויות המקורי לתעד כל שינוי ו/או תוספת וכל תשלום ע"ח. בדיקת חישובי כמויות בחשבון סופי ואישור החשבון - הפעילות החשובה ביותר (התייחסות לנושא האחריות,תיקון ליקויים, התחשבנות על פיגורי ביצוע - במידה ויש) לכל זאת יש השפעה הן על איכות הביצוע הן על עלויות הפרויקט. *************************************** בדרך כלל מוריד כ 30% מעלות הפרויקט . *************************************** במהלך השנים ליוויתי פרויקטים גדולים כמו בכנסת ישראל,במשרד הביטחון,במשרדי ממשלה ופרויקטים גדולים של יזמים פרטיים. ביצעתי ביקורות תפעול ואחזקה ונתתי פתרונות לבעיות טכניות ותפעוליות ברוב קריות הממשלה,בחלק מבתי המשפט כמו גם במבני מסחר גדולים,מבני דיור מוגן ובתים משותפים. ניהלתי פרויקטים שדרוג מבנים של משרדי ממשלה(הכולל הכל עד מעמד המסירה למזמין). בניתי תקציבי תפעול ואחזקה לחברות החזקות נכסים. בדקתי נכסים לפני מכירה בנושאים ניהול,תפעול ואחזקה, כמו מצב המערכות עמידה בתקנים והחוק ועלויות השיפוצים שידרשו. חלק מעיסוקי מתן שרותי ניהול נכסים. *********************************** השרותים שאני מציע : יעוץ בניהול תפעול ואחזקת נכסים. פיקוח ובקרה בביצוע מערכות במבנים. בנית תוכניות תפעול ואחזקת נכסים,ופתרונות בחיסכון באנרגיה ומשאבים. ביצוע ביקורות בנושא ניהול,תפעול ואחזקת במבנים,בבתים משותפים. הכנת כתבי כמויות ביצוע בניה ומערכות בהסתמך על תקנים והמפרט בינמשרדי. ניהול ופיקוח פרויקטים בנית מערכות ושדרוג מבנים. שרותי ניהול נכסים כגון בתים משותפים,בנייני משרדים ונכסים מניבים מכל סוג לרבות חניונים. בדיקה וניתוח חשבונות קבלני שרות בבית המשותף מבחינת סבירות החשבון,מבחינת המחיר,מבחינת ההסכם ומבחינת הצורך בשרות. לדוגמה ניתוח חשבונות החשמל(המלצות לגבי ממצאים במקרה והצריכה גדלה ו/או התעריף)או שרות חד פעמי שפתאום נוצר כשרות קבוע שלא שאין בו צורך(לדוגמה הוזמן קבלן חשמל לתקן או להחליף נורות בשטח הציבורי מסיבה כלשהי חברת הניהול התקשרה איתו בהסכם בעלות לא גבוה(כך הסכום אינו בולט בתקציב) למרות שבפועל היה מחובת חברת הניהול להעסיק חשמלאי שבין היתר גם יטפל גם במערכת החשמל, או כל חיוב בגין שרות שהיה אמור להיות במסגרת אחריות ועוד(החיובים המיותרים נוצרים לעיתים בגלל שיקול דעת מוטעה של נציג חברת הניהול/קבלן אחזקה, לעיתים להוריד מעומס העבודה על חברת הניהול/ הקבלן אחזקה ) . > >>>>>>>>>>>>>>