התמודדות עם מצב של שינוי נסיבות וההשפעה על קיום הסכמים

בימים אלו, וירוס ה COVID 19 – מחלת הקורונה, מתפשטת במהירות גדולה.

ראוי לציין שבמדינת ישראל, ננקטת מדיניות אחראית ביותר, לצורך השתלטות על המגיפה, על ידי ממשלת ישראל, בראשות ראש הממשלה בנימין נתניהו. מידי כמה ימים מכריזה הממשלה על מגבלות תנועה ועיסוק, שמטרתן למנוע את התפשטות המגיפה ולשמור על חיי אדם. עסקים רבים נסגרים, על פי חוק. אנשים רבים מוצאים את עצמם ללא יכולת לעבוד, וכשהם מחויבים להישאר בבתיהם, ברוב המוחלט של הזמן. במקומות עבודה רבים, שיכולים להמשיך ולתפקד, יש לצמצם משמעותית את כח האדם, כדי לשמור על מרחק ו/או מגע בין העובדים.

השינוי החד בהרגלים, גורר יחד עמו חוסר וודאות, בכל הקשור לדרך שבה צדדים להסכמים, צריכים להתנהל. קחו למשל את הפעוטון הפרטי, אשר מפסיק את פעילותו. האם הצרכנים צריכים להמשיך ולשלם בעד שירות, שאותו הם לא מקבלים? הרי אותם הורים, שומרים בעצמם על ילדיהם ולפחות חצי מהם אינו עובד והיכולת להפרנס ירדה מאוד. בנוסף, הפעוטון הוציא את העובדים לחופשה, ללא תשלום (חל"ת). לפעוטון אף נחסכות ההוצאות עבור אוכל וכדומה. מצד שני, מאוד יתכן שהפעוטון משלם דמי שכירות, וכן ארנונה. אף בעסקים שיכולים להמשיך ולעבוד, היכולת הממשית להתפרנס ירדה משמעותית. למשל, עסק שנאלץ לצמצם את מצבת כח האדם, ועוסק בייצור, מייצר פחות.

גם בעסקים, שלכאורה יכולים להמשיך ולעבוד, קיימות מגבלות על התנועה ועל קיום פגישות, לצורך חתימה על חוזים. ממילא, במצב של חוסר ודאות, אנשים מפחיתים הוצאות והתחייבויות למינימום ההכרחי, של אוכל. אף הרשויות שביצוע העסקאות תלוי בקבלת אישור מהן, מזה זמן רב צמצמו את מתן השרות שלהם, למעשה די מאיינות את היכולת הממשית ליצירת הכנסות, עבור עסקים רבים. למשל, עסקת נדל"ן, אשר הוגשה לרשות מקרקעי ישראל, במחוז חיפה, לפני כחודש (20.2.20) לצורך קבלת אישור, לא הסתיימה בשל היעדרו של אותו אישור. במצב הנוכחי, שבו פחות או יותר הפסיקו פעילות, קבלת אותו אישור, נראית כמו חלום רחוק. עד אז, הצדדים לעסקה לא יכולים לקבל את מה שמגיע להם- המוכר לא יכול לקבל את התמורה, שמצויה בחשבון נאמנות והקונה לא יכול לקבל את הנכס.

אף עסקאות נדל"ן אחרות, שטרם הסתיימו, די הוקפאו. למשל, עסקה של מכירה לצורך רכישה, שאני אמור לייצג בשתיהן. אם הקונים לא יצליחו למכור את הנכס, שיש בו הרבה מההון העצמי שלהם, לצורך רכישת הנכס השני, הם לא יקנו את הנכס השני. לנכס שהם רוצים למכור, אין קונים כעת. אף יש שאלה לגבי הנכונות של בנקים לתת משנכתאות חדשות במצב של חוסר הוודאות. כתוצאה מהקפאת העברת סחורות ותנועה בין מדינות ובתוך המדינות, השוק העולמי מצטמצם משמעותית. אף לא ידוע מה יהיה כושר ההשתכרות של הרבה מהאנשים בעוד כמה חודשים. לכן, במצב הזה, הדבר הנכון לעשות, הוא להקפיא את העסקאות, שטרם הסתיימו.

בענייני שכירות, שהיא למעשה עסקה לאורך זמן, רוב הסכמי השכירות מגדירים באופן מפורש את מטרת השכירות. כאמור לעיל, אם לא ניתן לקיים את מטרת השכירות, לא ניתן להשתמש בנכס, לצורך הפקת הכנסות, ראוי להתייחס בהתאם לתשלומים המגיעים למשכיר, בגין אותו מושכר. ראוי להפחית או לפטור מתשלום דמי השכירות, למשך התקופה שבה השימוש במושכר נמנע, או מצומצם.

בכל הקשור לחובת השוכר לשלם דמי שכירות, הפסיקה בבתי המשפט והספרות, הכירו בכך ששוכר לא צריך לשלם דמי שכירות במצב שבו "נכס שאינו ראוי לשימוש", למטרת השכירות, גם בשל דרכי הגישה אליו.[1] [2] שר המשפטים דאז, מר י. שפירא, בהקראה הראשונה של הצעת החוק משנת 1970, מביא כדוגמה למצב שלא מזכה את המשכיר בתשלום דמי שכירות, בשל "דרכי הגישה" למושכר, מוזכרים מאורעות הדמים בשנים 1936- 1939, שבהן הגישה לנכסים מסוימים בשכונות מסוימות היתה כרוכה בסכנת נפשות. במקרים כאלו, החוק הטיל באופן מפורש את הסיכון על המשכיר. חוסר האפשרות להשתמש במושכר, מובא כסיכול ההסכם, על פי דיני החוזים.[3]

אפשר לראות את האיסור להפעיל עסקים מסוימים ואת חוסר האפשרות לבצע את הפעילות העסקית, בשל יתר תנאי השוק, כסיכול.

ראוי לציין שיצאה אפשרות שלא להחזיר למשך 3 חודשים את תשלומי המשכנתא, מבלי לשלם עמלות הכרוכות בכך. כך, שלמשכירים שמשלמים משכנתא, אין סיכון שהבנק יחלט את הנכס- אם תשלומי השכירות מממנים את החזרי המשכנתא.[4]

לאחרונה, סיימתי קורס גישור. נתונים נוספים, שראוי לקחת בחשבון, בעת קבלת החלטה כיצד לפעול במצב זה, מעבר לחובה החוקית, הם מערכת היחסים לטווח ארוך, וכן עלות ההתדיינות וחוסר הוודאות. אצל צדדים להסכם, עשויה להיות נטיה טבעית להפגין חזית קשוחה, במטרה לקבל את המקסימום מפתרון הסכסוך. במיוחד, כשלחלק מהצדדים, במצב הזה של חוסר וודאות, ככל שהצדדים ישכילו להגיע להבנות, אשר עונות על הצרכים של כל הצדדים, הדבר יסייע להם לחזור לפעילות כשהמצב יתאפשר. לכך תהיה תרומה רבה, למצב הנפשי ולדאגות בגין חוסר הוודאות, גם כעת. לצדדים נכון להסכים על שינוי התנאים, בשל השינוי בנסיבות.

מי שיכול לתת דוגמא ולסייע בשמירה על השקט הנפשי, הוא הממשלה, אשר יכולה לצאת בהחלטה לפיה העסקים שמנועים מלפעול פטורים מתשלום ארנונה. בינתיים יש דיבורים על כך. אך, אין החלטה חד משמעית שכל עסק שאינו יכול להפעיל את העסק אינו חייב בתשלום ארנונה. אין החלטה לפיה, עסקים רשאים לפטור חלקי לפי האופן שבו הם מצומצמת הפעילות העסקית שלו. בזמנים אלו, שבו עובדי מדינה יוצאים לחופשה בתשלום, על חשבון משלם המסים, ועובדים יוצאים לחופש, גם הם בתשלום על חשבון משלם המסים, ראוי שהעסקים שממנים את אותם מסים, ואשר אינם יכולים להתנהל, יקבלו פטור מתשלום ארנונה, בגין שירותים שלא מסופקים להם, בשל כך שהם אינם יכולים לקבל את השירותים.

בנוסף להיותי עו"ד בעל ניסיון בעריכת הסכמים ובייצוג בבתי המשפט, מזה כ- 11 שנים, אני גם מגשר. ככל שתהיו מעוניינים לקבל שירותי גישור או קבלת ייעוץ פרטני במחיר מוזל לאור הנסיבות, באמצעות וידאו קונפרנס, אתם מוזמנים לתאם אתי.

הבהרה לעניין האחריות:

אין באמור להוות ייעוץ משפטי לגבי מקרים קונקרטיים, אשר התשובה עשויה להשתנות ממקרה למקרה. בנוסף, האופן שבו האינטרסים המשפטיים של כל גורם עשוי להשתנות ממספר רב של משתנים. גם פסיקת בתי המשפט במקרה זה ובכלל לא תמיד ניתנת לצפיה. מומלץ לקבל ייעוץ פרטני, אצל גורם מקצועי. מוצע כאמור לעיל, לקנות סיכון ולשמר מערכות יחסים לטווח ארוך, ליום שאחרי.

הפניות למקורות נוספים :

1. תקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות), התש"ף-2020

2. https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3802572,00.html

3. להרחבה על מגיפות, באתר מכון דוידסון: https://davidson.weizmann.ac.il/online/sciencepanorama/עולם-קטן-מגפות-גדולות

4. https://www.ynet.co.il/economy/article/rkuua13SU

5. https://www.israelhayom.co.il/article/743375

סעיף 15(א) לחוק השכירות:

"היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."

דברי שר המשפטים בהקראה הראשונה של הצעת חוק השכירות: