צריך לדעת מתי לרכוש דירה ומתי למכור דירה...

הסיפור הבא מדגים זאת:

איתי, בן ה-30, גדל בעיר רחובות, החלום שלו היה תמיד להיות בעל דירה משלו. לאחר מספר שנים של חיפוש, הצליח למצוא את הדירה המושלמת בפרויקט בנייה חדש, וקנה אותה ב-1.5 מיליון ש"ח.

השנים חלפו, איתי התחתן והיו לו שני ילדים, והגיע הזמן לשדרג את המגורים. הוא מצא דירה חדשה באזור אחר בעיר, אך היה מודאג מגובה המס הרכישה שעלול להיות גבוה במיוחד אם זו תחשב כדירה נוספת.

איתי התייעץ עם עו"ד המתמחה במסים, שהסביר לו את היתרון הגדול שבמכירת הדירה הראשונה לפני הרכישה של החדשה. אם ימכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה, הוא לא יצטרך לשלם את המס הרכישה הגבוה לדירה נוספת.

בהתחשב בהמלצה זו, החליט איתי למכור את הדירה הקיימת שלו לפני שיבצע את רכישת הדירה החדשה. ולכן לאחר שמכר את הדירה הישנה, רכש את הדירה החדשה ב-2.5 מיליון ש"ח, ושילם מס רכישה על פי מדרגות המס לדירה ראשונה, מה שהפחית את העלות הכוללת של ההעברה לדירה החדשה.


בואו נחשב את מס הרכישה שאיתי היה צריך לשלם, בהנחה שקנה את הדירה החדשה בשנת 2023:

דירה ראשונה:
חישוב המס לדירה בשווי 2.5 מיליון ש"ח:

על החלק הראשון - 0 ש"ח (כיוון שהוא פטור).

החלק השני הוא:

2,276,360 ש"ח - 1,919,155 ש"ח = 357,205 ש"ח.
המס עליו הוא 3.5%:
357,205 ש"ח × 0.035 = 12,502 ש"ח.

החלק השלישי הוא: 2,500,000 ש"ח - 2,276,360 ש"ח = 223,640 ש"ח.
המס עליו הוא 5%:
223,640 ש"ח × 0.05 = 11,182 ש"ח.

סכום המס הכולל שאיתי היה צריך לשלם במקרה שזו הייתה לו דירה ראשונה הוא:
12,502 ש"ח 11,182 ש"ח = 23,684.18 ש"ח.


אם הייתה זו דירה נוספת, אם למשל, היה רוכש דירה חדשה, ועדין לא מכר את הדירה הישנה, בתוך 18 חודשים.

המס היה :
8% מסכום הרכישה (הדירה החדשה שהוא רכש בשווי 2.5 מיליון ש"ח היא פחות מ-5,872,725 ש"ח)
אז המס היה:
2,500,000 ש"ח × 0.08 = 200,000 ש"ח.


ההפרש שחסך ע"יהתנהגות נכונה בשוק הנדל"ן:

היה: 200,000 ש"ח - 23,684.18 ש"ח = 176,315.82 ש"ח.

זו החסכון הגדול שאיתי חסך בזכות היותו מודע למס הרכישה וכך הוא פעל נכונה כשהוא מכר את הדירה הראשונה לפני רכישת השנייה.