הערת אזהרה- ניתנת להמחאה?

רבים מאיתנו רוכשים דירות ממוכרים אשר הבעלות בהן טרם נרשמה על שמם בלשכת רישום  המקרקעין.
כך קורה, שבעת חתימת חוזה הרכישה, הדירה טרם רשומה בבעלות המוכר, אולם, לטובת המוכר רשומה הערת אזהרה, מכוח החוזה על פיו רכש הוא את הדירה, מבעליו הרשומים.

 במצב דברים זה, יבקש הקונה, ובצדק רב, לרשום הערת אזהרה לטובתו, על פי חוזה הרכישה, ובמקרים רבים, גם הערת אזהרה לטובת בנק ממנו יבקש ליטול הלוואה ("משכנתא").

על פי חוק המקרקעין, לא ניתן לכאורה, במצב זה, לרשום הערת האזהרה לטובת הקונה, מבלי לקבל את הסכמתו בכתב של הבעלים הרשום של הדירה, אותו בעלים שמכר את הדירה מזמן.

לעיתים, לא ניתן לקבל את הסכמת הבעלים הרשום לצורך כך, בין על שום שלא ניתן להשיגו כלל, ובין בשל סירובו לחתום, מטעמים השמורים עימו.

כך מוצאים עצמם המוכר והקונה, במצב בלתי נסבל, לפיו לא ניתן, לכאורה, לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, ובשל כך, גם לא ישלם הקונה, קרוב לודאי, את תשלומי התמורה עבור הדירה, כפי שהתחייב לעשות. זו תוצאה בלתי נסבלת, הלא כן ?

במקרה שבו נתבקשתי לייצג רוכש דירה, אשר נקלע למצב דומה, נוצר הכרח לשנות את "רוע הגזירה".

לאחר שבית המשפט המחוזי קיבל את עמדתנו, הגישו הבעלים הרשומים של הדירה, ערעור לבית המשפט העליון. (ע"א 886/97).

בית המשפט העליון, דחה את הערעור, וקבע כי הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת המוכר, ניתנת להמחאה, דהיינו להעברה לקונה ממנו, מבלי הצורך בחתימת הבעלים הרשום של הדירה.

בכך למעשה, נתקבלה העמדה המשפטית שנטענה על ידי, ואשר נועדה למנוע את המצב הבלתי נסבל שנוצר. אילו היה נותר אותו מצב על כנו, היה הדבר סותר כל הגיון כלכלי, משפטי או אחר, בכך שהיה כובל את ידיו של המוכר, זה שרכש מאת הבעלים הרשום, מלמכור את זכויותיו בדירה. זאת, למרות שכאשר מכר הבעלים הרשום את זכויותיו בדירה למוכר, ויתר למעשה על כל זכויותיו בה, לטובת הקונה ממנו. 

כבר אמרנו שיש שופטים בירושלים?                                                                                                                              

למי שמבקש לעיין בפסק הדין, מדובר בע"א 886/97, שפורסם בפד"י כרך נב (4) בעמוד 68.

                                                                                                     אמנון ימר, עו"ד ונוטריון

                                                                                                   מומחה לדיני מקרקעין וחוזים

 הערה: אין בבלוג זה כדי להוות יעוץ משפטי, או תחליף לו.

          בכל התקשרות יש להיוועץ לגופם של דברים.