צעדים ראשונים ובדיקות מקדמיות ברכישת דירה יד שנייה

רכישת דירה היא ללא ספק אחת מהעסקאות המשמעותיות והיקרות ביותר בחייו של כל אדם, אם לא היקרה מכולן.

ולכן עם קבלת ההחלטה על  רכישת הדירה אין להסתפק בהתרשמות החיצונית של הדירה והבניין  אלא יש וחשוב מכל לבצע מספר בדיקות מקדמיות ולבחון את מצב הדירה מבחינה משפטית לפני החלטת הרכישה.

להלן מספר כללי אצבע שיש לבצע בטרם ההחלטה על הרכישה:

         א.          בדיקת הזכויות ביחס לנכס/דירה אותה רוצים לרכוש. (האם הזכויות בה הן זכויות קנייניות או זכויות חוזיות . 

         ב.          קבלת נסח טאבו מרשם המקרקעין / אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל / מהחברה המשכנת. הכול בהתאם לזכויות המוכרים בדירה. כל זאת  על מנת ללמוד ממנו על מצבה המלא והאמיתי של הדירה - לעיתים גודלה של הדירה המופיע בנסח אינו זהה למצב בפועל מצב העשוי להשפיע על מחיר הדירה וכמובן מצריך בדיקת הנושא מול  הרשויות.  לעיתים רשומה הערה אשר בגינה לא ניתן לבצע את פעולת המכירה/קניה.

          ג.          לוודא כי העומד מולכם מטעם המוכרים הוא הבעלים הרשומים  של הדירה או שלוח שלו. לצורך כך יש לבקש כי יציגו בפניכם  תעודת זהות אותה תוכלו להשוות לרשום בנסח הטאבו או באישור זכויות. (לא פעם המייצגים אינם המוכרים אלא בן משפחה/מתווך ולעיתים לצערנו גם נוכלים). יש לבדוק אם ייפוי הכוח  הנוטריוני, מאפשר לבצע את פעולת המכירה.

         ד.          במידה הדירה אינה רשומה בטאבו יש להוציא נסח גם מרשם המשכונות

         ה.          יש לבדוק האם קיימת משכנתא/עיקולים/שעבודים/ הפקעות/ הערות כלשהן העלולות למנוע את העברת הדירה ע"ש הרוכשים. התחייבויות לצדדים שלישיים : אם הדירה מושכר/ת, יש לבדוק את חוזה השכירות, האם יש בטוחות ודרך העברתן ע"ש הרוכשים, האם השוכרים מתגוררים במושכר מכוח חוק הגנת הדייר, האם מתגורר בדירה פולש או אדם נוסף למוכר שיש לקבל הסכמתו לפינויו מהדירה למשל: בן/בת זוג שהדירה לא רשומה על שמו/ה, יש לקבל התחייבותם לכבד את חוזה המכר.

          ו.           כאשר רוכשים דירה יש לבדוק האם נרשם כבית משותף ואיזה סוג תקנון מופיע בנסח האם תקנון מצוי או תקנון מוסכם ( תקנון= חוזה שמסדיר את היחסים בין הדיירים בבית משותף).

          ז.           בדיקת חוקיות הבניה בדיקה זו מתבצעת מול הרשות המקומית חשוב לבדוק האם קיימים צווי הריסה, , האם ישנן חריגות בניה או בנייה ללא היתר (חדר על הגג עשוי בהחלט להתגלות כתוספת לא חוקית).

         ח.          בדיקת היטלי השבחה על דירה והאם שולמו ע"י המוכרים על מנת שלא יגולגל החוב אל הרוכשים. היטל השבחה זהו היטל  שמטילה הרשות המקומית בגין השבחה של נכס מקרקעין אם כתוצאה מפרסום של תוכנית חדשה, אם בעקבות מתן הקלה ואם בגין אופציות בנייה העשויות להקים היטל כנ"ל.

         ט.          יש לבדוק היטב את מתקני הדירה.

לאחר שביצענו את הבדיקות הללו ומצאנו את הדירה לשביעות רצוננו המלאה, רק אז ניגש לביצוע העסקה.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד

 אורנה שמש, עורכת דין