במהלך עשרת החודשים הראשונים של שנת 2019 בוצעו משכנתאות לדיור בהיקף כולל של 54.8 מיליארד ש"ח, נותרו עוד כחודשיים לסוף השנה ולפי קצב הביצוע החודשי הממוצע, שנת 2019 צפוייה להסתיים בביצוע שיא של 65.8 מיליארדי ש"ח.

עיקר הצמיחה נובעת מרכישת דירות חדשות ובעיקר מחלקן של הדירות במחיר למשתכן, פרויקטים רבים הבשילו והגיע המועד בו נדרשו הרוכשים לבצע את תשלומי המשכנתא עבור הרכישה.

כ 25% ממכירות הדירות החדשות השנה, היו דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן.

גורמים נוספים שתרמו לגידול בהיקף המשכנתאות הם העלייה בשיעור המימון (היחס בין סכום ההלוואה למחיר הנכס המשמש כבטוחה = LTV).

בחמש השנים האחרונות, עלה שיעור הנוטלים משכנתאות במינוף גבוה (מעל 60% LTV).

מעל 1/3 מביצועי המשכנתאות היו ב LTV שמעל 60%.

גורם נוסף הוא הגידול בסכום המשכנתא הממוצעת, סכום המשכנתא הממוצעת לרוכשי דירה חדשה בשוק החופשי עומד על כ 750 א' ש"ח לעומת כ 865 א' ש"ח ברכישות המחיר למשתכן, כאשר מחיר ממוצע של דירה במחיר למשתכן עומד על 1.4 מ' ש"ח לעומת 1.6 מ' ש"ח בשוק החופשי, ( מחיר דירה ממוצעת נקבע לפי דירת 4 חדרים בבנייה רוויה, בשטח של כ 90 מ"ר יד ראשונה ויד שניה והוא נקבע עפ"י מדגם המבוצע ב 67 יישובים עירוניים, המונים מעל 20 א' תושבים ומעל 5 א' דירות ועם מספר עסקאות סביר ביחס לכמות הדירות).

עוד גורם הוא מחיר הכסף, או במילים אחרות הריבית במשכנתאות.

הריבית הממוצעת במשכנתאות הולכת ופוחתת מאז תחילת השנה ובסביבת ריבית יורדת כאשר היא גם כך סביבת ריבית נמוכה, הביקושים לאשראי הולכים וגדלים.

ריביות המשכנתא שהחלו לעלות בשנת 2015 שינו מגמה בשנת 2018 ומאז הן יורדות באופן רציף.

ריבית בנק ישראל המהווה בסיס לריבית הפריים במשכנתאות החלה לרדת מאז שנת 2011 והתייצבה בתחילת 2015 ברמה של 0.1% ריבית זו נותרה ללא שינוי למשך כ 4 שנים והיא עלתה ב 0.15% ל 0.25% בסוף שנת 2018 ומאז נותרה ללא שינוי.

בשנה האחרונה מורגשת התעוררות מצד הרוכשים, הם יורדים מהגדר ומחליטים לרכוש, ההמתנה של השנה הקודמת בצפייה לירידת מחירים עם הגברת קצב המכירות במחיר למשתכן, הפרסומים התומכים בעצירת עליית מחירי הדירות כולן השפיעו על הביקושים לדיור.

משהתברר שמחירי הדירות לא עצרו וישנה אפילו מגמת עלייה במדד מחירי הדירות, אי היכולת להרכיב ממשלה ואי הבהירות לגבי המשך המבצע של מחיר למשתכן ומצד שני עלייה במחירי שכר הדירה השפיעו על ציבור הרוכשים לרדת מהגדר ולחזור לשוק, כל אלו תרמו לביקושי השיא למשכנתאות בשנת 2019.