מיסוי הכנסות מהשכרת דירה

החוק מאפשר כיום לכל אחד שיש לו הכנסות פאסיביות משכר דירה למגורים בישראל - שלושה מסלולים עיקריים של מיסוי על הכנסות משכר דירה.

מסלול הפטור ממס

על מנת להיות זכאי לפטור ממס על המשכיר לעמוד במספר תנאים מצטברים, אי עמידה באחד מהתנאים תשלול את המשכיר מגדר תחולת הפטור.
א. הדירה מיועדת למגורים בלבד.
ב. המשכיר הוא יחיד
ג. השוכר הוא יחיד, או תאגיד שהינו מאושר לעיניין זה ע"י נציב מס הכנסה.
ד. הדירה אינה נכס עסקי.
במסלול זה יש הגבלה של דמי השכירות (נכון לשנת 2009 – התקרה עומדת על סך של 4,510 ).
חריגה מתקרת הפטור , מקטינה למעשה את הפטור, והמס ימוסה בשיעור של 30% או המס השולי של בעל ההכנסה, לפי הגבוה מבניהם. בעל הכנסה מהשכרה למגורים שמוסתה במסלול זה אינו חייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה בגין הכנסות אלה כל עוד הן מתחת לתקרה. במידה וההכנסה מהשכרה עלתה על התקרה, מחויב בעל ההכנסה בהגשת דו"ח למס הכנסה, ובתשלום מס הכנסה על החלק החייב במס.
במסלול זה ניתן לזקוף הוצאות רק על ההכנסה שמעל סכום התקרה, שהרי הסכום שעד התקרה הוא פטור ממס.

מסלול תשלום מס בשיעור 10%

באופן כללי נישום אשר משכיר דירה למגורים יבחר בחלופה המציעה לו פטור מלא על הכנסת דמי השכירות.
אולם כאשר התנאים להחלת הפטור אינם מתקיימים, יש אפשרות לשלם מס של 10%.
במסלול זה אין זכאי המשכיר לזקוף הוצאות כנגד ההכנסות, ולכן המס של 10% למעשה היא על הכנסות ברוטו (מחזור ההכנסות).
מאידך, במסלול זה אין כל מגבלה של דמי השכירות שניתן לקבל.
החוק קובע כי תשלום מקדמה בגין ההכנסות לפי מסלול זה יהיה תוך 30 יום מתום שנת המס, אלא אם כן שולמו מקדמות במהלך השנה.
מסלול זה מתאים למי שההוצאות שלו לא גבוהות והוא אינו עומד בתנאי מסלול הפטור.

מסלול המיסוי הרגיל של הכנסות מהשכרה

ככלל ונכון להיום מיסוי ליחיד מהשכרת דירה מתחילות בשיעור של 30% (להבדיל מהכנסות מיגיעה אישית, שמדרגת המס הראשונה שלה היא 10%). יחיד שמלאו לו 60 שנה ואין לו הכנסות אחרות חייבות במס, יהיה זכאי למדרגות המס הנמוכות גם על הכנסתו מהשכרת דירה. יש לציין כי מדרגות המס בישראל נמצאות במגמת הקטנה הדרגתית .
בחישוב ההכנסה החייבת במס ניתן לדרוש את כל ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות , כמו כן מובאות בחשבון נקודות הזיכוי ההנחות והפטורים להם זכאי המשכיר לפי פקודת מס הכנסה. מסלול זה עשוי להיות כדאי לבעלי הכנסה מהשכרת דירה בסכום העולה על תקרת הפטור, שיש לו בגין הנכס , ומאידך יש לו גם הוצאות גבוהות המותרות בניכוי , כמו כן עשוי מסלול זה להתאים למבוגרים, שבמלאת להם 60 שנה ישלמו מס הכנסה לפי מדרגות נמוכות.

על כל הנאמר לעיל יש סוגיות בנושא הביטוח לאומי ומס שבח, שלא הובאו במאמר הנ"ל.

אין הנ"ל מהווה יעוץ מקצועי, ואינם באים במקום הוראות החוק.

לסיכום רצוי ומומלץ להיפגש עם איש מקצוע ולבדוק את האפשרויות העומדות בפני המשכיר, וזאת על מנת לבחור במסלול הכדאי ביותר, שתביא לחבות מס נמוכה יותר.

בברכה,
אבי שעשוע, יועץ מס מוסמך