רכישת דירה היא בגדר הצעד המשפטי והכלכלי המשמעותי ביותר בחייו של אדם מבחינת היקפה הכלכלי ומורכבותה המשפטית. רכישת נכס מקרקעין מחייבת ביצוע מספר בדיקות משפטיות מורכבות, ולכן מחייבת ליווי משפטי צמוד כבר בשלב המשא ומתן בין הצדדים ועד להשלמת העסקה.  

מכירת נכס מקרקעין:

לפני התקשרות בעסקת מכר במקרקעין, מוכר הנכס צריך לבדוק מהו שווי הנכס בהתאם למחירי השוק, כדי לקבל הערכת שווי מבוססת ואמינה. לצורך כך, ניתן להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך או של מתווך שבקיא בתחום הנדל"ן באזור שבו ממוקם הנכס. 

מוכר הנכס צריך לבדוק את מצב רישום הזכויות של הנכס בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת לפי העניין, לוודא את תקינות המרשם ולבחון האם קיימים שעבודים, הערות אזהרה ומשכנתאות על הנכס.

בהיבט התכנוני - הנדסי מומלץ לבחון קיומן של חריגות בניה בנכס או של בניה שנעשתה ללא היתר.

יש לציין כי במקרים מסוימים חריגות בניה בנכס או בניה בלתי חוקית עלולות להוביל לרישום פלילי נגד בעל הנכס. לפיכך, חשוב להסדיר עניינים אלו מבעוד מועד ולהימנע מאי נעימות ומקשיים במכירת הנכס.

עוד רכיב חשוב שצריך לקחת בחשבון הוא רכיב המס,  הוא משמעותי ועשויה להיות לו חשיבות ממשית בקביעת כדאיות העסקה. לכן, חשוב מאוד להימנע מהפתעות לא צפויות ולבחון האם המוכר צפוי לשלם מס שבח במועד המכירה ולברר מהו גובהו. בנוסף, רצוי לבדוק האם הרשות המקומית מטילה על המוכר היטל השבחה בעת מכירת הנכס  וגם לברר מהו הסכום. במסגרת בירור זה ניתן לבדוק גם האם מוכר הנכס יידרש לשלם לרשות המקומית היטלים נוספים שונים דוגמת היטל פיתוח כבישים.

רכישת נכס מקרקעין:

רוכש נכס מקרקעין צריך לבדוק מספר רב של סוגיות משפטיות, תכנוניות וכלכליות מורכבות המחייבות מומחיות והבנה בתחומים הנ"ל. לכן, חובה להשתמש בשירותיו של עורך דין שעוסק בתחום עסקאות המכר במקרקעין כדי שיערוך עבורכם את הבדיקות הנחוצות מול הגורמים הרלבנטיים.

בעת ניהול משא ומתן לרכישת נכס מקרקעין יש צורך לבצע בדיקות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה המשכנת (כאשר זכויות הבעלות טרם נרשמו בטאבו ונרשמות אצל החברה המשכנת), וכל זה על מנת לבחון את מצבו הרישומי והתכנוני של הנכס.  בתוך כך, יש לוודא כי מוכר הנכס אכן רשום כבעליו, ולבחון קיומן של הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, שעבודים ומשכנתאות.

במקרה שמדובר על דירה בבית משותף, רצוי לבחון את מסמכי הבית המשותף ואת ספרי ועד הבית כדי לעמוד על סוגיית הסדרת הזכויות והיחסים שבין בעלי הדירות.

מומלץ, לפני רכישת נכס להגיע לאזור שבו הוא ממוקם בשעות שונות ולבחון האם קיימים במקום מטרדים מסוגים שונים שעלולים לפגוע בהנאת הרוכש מהנכס.  

הוועדה המקומית לתכנון ובניה והרשויות המקומיות:

לפני רכישת נכס חשוב לבצע בדיקות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה וזאת לאחר שהרוכש קיבל ייפוי כוח לכך ממוכר הנכס. במסגרת הבדיקות ניתן לבחון בין היתר את מצבו התכנוני העדכני של הנכס, את התוכניות של הנכס, את אחוזי הבניה והאם קיימים חובות של בעלי הנכס כלפי הרשות המקומית. 

בכל הקשור להיבט המיסוי של העסקה, יש לבחון מראש את גובה חיובי מס הרכישה הצפויים לרוכש הנכס בעת הרכישה כדי לשקללם בעלות הכוללת של העסקה, לצורך קבלת החלטה מושכלת ביחס לכדאיותה.

ליווי ע"י עורך דין מקצועי העוסק בתחום עסקאות מכר במקרקעין הוא חיוני כבר בשלבים

 הראשוניים של העסקה

בכל עסקה של רכישת או מכירת דירה ההמלצה למעורבים בעסקה היא להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי העוסק בתחום עסקאות המכר במקרקעין. מאחר שהבדיקות המקדמיות הן מורכבות ודורשות מומחיות, הבנה, ידע והתמקצעות בתחומים הספציפיים כגון דיני מיסים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה ועוד, חשוב לפנות לעורך דין מומחה למקרקעין כבר בשלבים ההתחלתיים של העסקה. ליווי של עורך דין כאמור עשוי לחסוך התדיינות משפטית יקרה וממושכת על רקע סכסוכים הנובעים מהסתרת פרטים ומידע לפני החתימה על הסכם המכר.

חשוב לציין כי חתימה על זיכרון דברים מחייב, לפני היוועצות עם עורך דין אשר ביצע את כל הבדיקות המקדמיות הנחוצות, עלולה לגרום לצדדים לעסקה להוצאות כספיות כבדות, לבזבוז זמן ולעוגמת נפש. לא אחת ניתן לשמוע בכלי התקשורת על תרמיות בהיקפים של מיליוני שקלים בתחום הנדל"ן, אשר בחלק גדול מן המקרים היו יכולות להימנע לו עורך דין מקצועי היה מבצע את הבדיקות הנדרשות במועדן תוך העברת הממצאים המחשידים לידי רוכש הנכס.

לייצוג מקצועי בתחום עסקאות מכר במקרקעין, בדגש על יחס אישי וליווי צמוד, מוזמנים לפנות למשרדנו.