בין אם אתם מוכרים ובין אם אתם רוכשים דירה, עיקר המאמר הבא הוא נושא שישומו או אי יישומו יכול להביא לקיומה או לכישלונה של עסקת הנדל"ן. פשוט כך!

הנושא עליו אני רוצה לשים את הזרקור שיהיה לנגד עינכם בבואכם לבצע עסקת נדל"ן הוא התכנון המוקדם. חוסר תכנון נכון, ואי הערכות מראש לסיכונים שמתריעים הדגלים האדומים בעסקה עלולים לגרום הפסדים כספיים משמעותיים לצדדים. אם גם אתם לא רוצים להניח את כספכם על קרן הצבי, אלא מבקשים להקטין את הסיכונים ככל הניתן, כדאי שתקראו את המאמר שלפניכם.

תכנון מוקדם יכול לבוא לידי ביטוי בהרבה נושאים הכרוכים בעסקת נדל"ן. אסקור כאן את העיקריים שבהם. בראש ובראשונה נושא הבדיקות המקדמיות לנכס שאתם מוכרים או קונים. לא הייתם רוצים להכנס לעסקת רכישה, ולגלות כי המוכרים כלל לא רשומים כבעלים, או לגלות כאשר אתם באים למכור את הנכס שיש עיקול במרשם או חלילה חריגת בנייה שלא ידעתם עליה. בדיקות מקדמיות של הנכס הן הכרחיות לפני שבאים למכור או לקנות את הנכס. חשוב לוודא שאין חריגות בנייה, לוודא שהבנייה בהלימה להיתר (ובכלל שיש היתר), לוודא אם, וכמה צפוי להיות היטל השבחה, לוודא שהזכויות רשומות על שם המוכרים ועל שם מי שטוען שיש לו זכות למכור. קרה לי לא פעם שהגיעו אלי לקוחות למכירת דירה והסתבר שהרישום שלהם לא תקין, למשל, סיכול ספרות בת.ז (טעות סופר). הנושא יכול לעכב את העסקה. ניתן להסדיר זאת כמובן, אך חשוב לוודא זאת מראש על מנת לא להגיע לחתימה, ואז לא לקבל את הכספים במועד שתכננתם כי העסקה הפכה להיות עסקה על תנאי עד לרישום הזכויות באופן תקין על שמכם...

שנית, תכנון מס. חשוב מאוד לדעת כמה אתם צפויים לשלם מס. יש להתייעץ אם עורך דין שבקיא בתחום על מנת לתכנן נכון ולבדוק אפשרויות להקטנת מס כחוק. אם אתם רוכשים כדאי גם לבדוק מה מצב המוכר מבחינה מיסויית ולשקול מראש אם כדאי בעסקה לשלם מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר או לא. חשוב לחשב כמה כספים יש להותיר בנאמנות על מנת לוודא שבמידה והמוכר יחויב במס יהיה מאיפה לשלם, כנ"ל היטל השבחה של המוכר. לעיתים, אם אני רואה שהמס של המוכר עלול להיות סבוך, ויש סיכוי כי המוכר יערער על השומה, אני אעדיף לשלם מקדמה (תשלום מס שבח שחל על המוכר) על חשבון מחיר התמורה, כדי לקבל את האישור המיוחל של רשות המיסים בהקדם האפשרי לרישום הנכס על שם הקונים, ושאחרכך המוכר ימשיך להתנהל כאוות נפשו מול רשות המיסים.

שלישית, יש מצבים מיוחדים שכדאי להיערך אליהם מראש. למשל כאשר המוכרים הם תושבי חו"ל, רצוי להיערך אם ייפוי כוח קונסולרי אשר יתאים לדרישות הבנק של הקונה שבו הוא נוטל משכנתא שכן כידוע כאשר רוכש נוטל משכנתא הוא צריך להחתים את המוכרים על מסמכי התחייבות לרישום משכנתא וכאשר המוכרים אינם בארץ יש לתת על כך את הדעת. כאמור יש כמובן אפשרות שהמוכרים יתנו ייפוי כוח קונסולרי לעורך דינם אך יש לוודא מראש עם הבנק כי הבנק יקבל את חתימתו של עורך הדין מכוח אותו ייפוי כוח בשם המוכרים. כמובן שכל נושא העברת הכספים לחו"ל הוא גם סוגייה שיש להערך אליה מראש, שכן אי הערכות יכולה בקלות להביא לעיכובים, ובעקבותם להפרת הסכם. לאחרונה היתה לי עסקה עם תושבי חו"ל ולא התכנסנו לחתימה עד אשר יפוי הכח (בניסוחו של הבנק) לא הגיע חתום קונסולרית במקור לארץ, לידי עורך הדין.

סיטואציה מיוחדת נוספת היא כאשר המוכרים מתגרשים ויש לאחד מהם בן או בת זוג. יתכן והבנק של הרוכש ידרוש תצהיר של אותו בן זוג של הגרוש/ה שאין לו עניין בדירה שאין לו זכויות מן הצדק או הסכם ממון הקובע אחרת בקשר לדירה וכי המוכר אכן רשאי למכור. כמובן שניתן להיערך לכך מראש, ולהחתים על תצהיר את אותו בן זוג שלא יבוא בטענות כלפי הבנק של הרוכש, וכי אין לו כל עניין בדירה הנמכרת. לעיתים לא כדאי להתקדם לעסקה ללא הסכמה זו של בן הזוג.

סיטואצייה מיוחדת נוספת היא כאשר יש שוכרים בדירה הנמכרת או הנרכשת. סופר חשוב כאשר הדירה מוחזקת ע"י צד ג לבחון את הסכם השכירות לוודא כי יש סעיף שמאפשר למוכר למכור את הבית לבדוק ערבויות ובטחונות קיימים. יש לוודא כי השוכר שילם את כל החשבונות השוטפים ולוודא כי יפנה בזמן. אם יש הסכמה להשארותו של השוכר, יש בדיקות אחרות שרצוי לבצע, בכל מקרה, הערכות מראש תמנע כמעט בוודאות הפרה של ההסכם. לאחרונה היתה לנו עסקה עם שוכר, אשר רכש דירה מקבלן ולא היה ידוע מתי יעזוב. התננו את התשלום השני בכך שיפנה את הדירה מבלי לשנות את מועד המסירה החוזי, כך שהסיכון של מרשיי היה מינימאלי.

במאמר זה פירטתי מעט מהנושאים שיש לתת עליהם את הדעת בתכנון מראש. כמובן שישנם עוד נושאים רבים ומורכבים שעו"ד נדל"ן בודק ומטפל במסגרת עסקת הנדל"ן. המסר שברצוני להעביר לכם הוא שהערכות מראש, והערכות למירב ה"בורות" וה"מהמורות" האפשריים בדרך, תאפשר לעסקה לצלוח, וכי ההערכות המוקדמת והתכנון מראש הם הסוד להצלחתה של עסקת הנדל"ן.

אין חכם כבעל נסיון

עו"ד עם ניסיון בעסקאות מקרקעין יכול לצפות כאלו מקרים כפי שתוארו במאמר ועוד רבים מתוך ניסיונו וככל שיש לו יותר ניסיון ונתקל ביותר מצבים כך יוכל לצפות אותם מראש ולכן חשוב לבחור עורך דין שבקיא בתחום המקרקעין לעסקת הנדל"ן הבאה שלכם.

מעוניינים לרכוש או למכור דירה? ניתן ליצור קשר בטלפון נייד: 0524896017 משרד: 086896953, במייל [email protected] או דרך האתר https://www.zhukov.co.il/