מה זה מִחזוּר משכנתא?
משכנתא הינה לרוב ההשקעה הגדולה ביותר בחיינו, ובשל היותה ארוכת טווח ובעלת מספר רב של נקודות תורפה, יש לבצע את כלל הבדיקות והבחינות טרם לקיחתה. מאחר והמשכנתא הינה ההוצאה המשמעותית ביותר במשק הבית, ניכרת עלייה חדה בכמות נוטלי משכנתאות אשר פונים לביצוע מִחזוּר למשכנתא, ובכך מנצלים את ירידת הריבית והתחרות בין הגופים השונים המעניקים משכנתאות. מִיחזוּר משכנתא הינה פעולת סילוק המשכנתא הישנה והחלפתה בחדשה במטרה לחסוך בריביות, עמלות ולקצר את משך חיי המשכנתא. על כדאיות המִחזוּר משפיעים מספר גורמים ובהם רמת ההיצע והביקוש בשוק המשכנתאות (ריביות), שינויים בשווי הנכס, שינויים בצרכי ובהכנסות הלווים ועוד.
האחריות למִיחזוּר משכנתא הינה של בעליה
מאחר והבנק אינו מעוניין שתעברו לקחת משכנתא בבנק אחר או שתיפגע רווחיותו בתיק, הוא לא יציע לכם למחזר אותה, גם אם קיים תמהיל משתלם יותר עבורכם. אי לכך מופקדת האחריות על איכות המשכנתא ותנאיה בידי הלווה באופן בלעדי.
מתי כדאי לבצע מִיחזוּר משכנתא? ומדוע מומלץ למחזר משכנתא?
- במידה וההחזר החודשי גבוה ביחס להכנסה וברצוננו להפחיתו באמצעות פריסה מחודשת או הוזלת תנאי הריבית.
באפשרותנו לקצר את משך חיי המשכנתא או להוזיל את הריביות כאשר ההחזר החודשי נמוך ביחס להכנסה.
כאשר שווי הנכס עלה בצורה משמעותית וגובה המשכנתא ירד במדרגות המימון.
קיימת גם האפשרות לפרוס וליצב את ההחזר החודשי הכולל במידה וישנן הלוואות יקרות ובעלות החזר חודשי גבוה.
כך או אחרת, את המשכנתא יש לבדוק אחת לשנה, ואם מתאפשר לחסוך בה ולקצר אותה הרי זה מבורך. כמות המִחזוּרים במשך חיי משכנתא שלמה משתנה מעת לעת ומלקוח ללקוח, זאת בהתאם לצרכים ולמצב המשק.
איך אני יכול/ה לדעת אם יש לי חיסכון וכדאיות למִחזוּר משכנתא?
ראשית,אני אערוך עבורכם את הכדאיות למחזור המשכנתא שלכם ללא עלות.
במידה ותרצו לפנות ישירות אל הבנק בו מנוהל תיק המשכנתא שלכם ניתן לעשות זאת טלפונית על ידי יצירת קשר עם מחלקת המחזורים של הבנק ולבקש את דו“ח היתרה לסילוק. במסגרת ניתוח יתרת המשכנתא, אנו בוחנים את שינויי הריביות במשק, את בחירת מסלולי המשכנתא אל מול החלופות הקיימות היום, התאמת החזר חודשי, ניתוח הכנסות והוצאות במטרה ליצור מחזור משכנתא בצורה הכי משתלמת ורווחית.
כיצד החיסכון מתבצע במִיחזוּר משכנתא?
מחזור המשכנתא מתבצע בשני שלבים.
תחילה ננתח את המשכנתא והשלכותיה עד ליום הבדיקה, בזאת את הסכום ששולם לבנק עד כה אל מול הירידה האמתית בכספי הקרן.
שנית נבדוק את גובה החיסכון האפשרי בהתאם למסלולים הניתנים היום בשוק ונבצע הערכת חיסכון תוך התחשבות בעמלות היוון במידה וקיימות על מנת לבצע מחזור משכנתא בצורה הטובה ביותר.
ולבסוף, נבנה תוכנית כלכלית מתאימה ובשילוב עם ביצוע משא ומתן מקיף מול הבנקים נקבל משכנתא חדשה וחסכונית יותר. נציין שבמידה ומתבצע מחזור חיצוני, כלומר סילוק המשכנתא הישנה ופתיחתה בבנק אחר, כרוך התהליך במספר משימות הדומות לתהליך של פתיחת תיק משכנתא מההתחלה כגון: ביטוח משכנתא ובדיקת שמאות.
מה ההבדל בין מחזור חיצוני למחזור פנימי?
נתחיל בנתון, מעל ל-90% מהמחזורים הם מחזורים פנימיים מהסיבה שמחזור פנימי הוא הנוח ביותר. מחזור פנימי, כלומר מחזור המתבצע בבנק בו מנוהל תיק המשכנתא הקיים. נחשב לנוח ביותר מכיוון שכל נתוני המשכנתא כבר קיימים במאגר הבנק. ולכן התהליך הוא גם המהיר ביותר. חשוב לזכור שהבנק לא בהכרח יבוא לקראתכם עם ריביות מוזלות מכיוון שלבנק אין סיבה להפסיד מהרווחים שלו. אסור לו לסרב למחזור שלכם אבל הוא יכול לא להציע לכם את הריביות שקיוויתם להם.
מחזור חיצוני לעומת זאת, הוא תהליך מחזור המשכנתא בבנק שונה משלכם וכולל בתוכו תהליך דומה לפתיחת תיק משכנתא מחדש וכל העלויות הכרוכות. חלק מהסיבות למחזור חיצוני הן: במידה והבנק שלנו לא נתן לנו הצעה מספקת או אם ברצונכם להפעיל מעט לחץ על הבנק שלכם בתקווה להוריד את אחוז הריביות או את גמישות המסלולים מההצעה המקורית שניתנה בבנק שלכם.
כיצד החיסכון מתבצע?
לאחר שניתחנו כי ישנה התכנות למחזור המשכנתא ושקיימת כדאיות לחיסכון, נבנה תוכנית כלכלית מתאימה ובשילוב עם ביצוע משא ומתן מקיף מול הבנקים נקבל משכנתא חדשה וטובה בהרבה. לתהליך המחזור מתלוות מספר משימות המשתנות בהתאם למהות העסקה כגון: שמאות, נוטריון, עדכון לביטוח, רישום הנכס והמשכנתא.
הגדלת משכנתא
תהליך המחזור כולל הערכת שמאי וכתוצאה מעליית שווי הנכס וירידת הקרן במשכנתא, במקרים מסוימים ניתן להגדיל את המשכנתא. הגדלת משכנתא מתבצעת באמצעות פתיחת תיק נוסף בהתאם למטרת ההלוואה כגון איחוד הלוואות, שיפוצים, הרחבה, עזרה לילדים וכו’. גובה התוספת יכול להגיע לגובה של 50% -75% משווי הנכס, זאת כמובן בהתאם לסוג הבקשה ולעמידה בכושר החזר הלווים.
לסיכום
האפשרות למִיחזוּר משכנתא הינה הבשורה הטובה ביותר עבור בעלי משכנתאות, שכן אנו לא חייבים “להתחתן” עם המשכנתא הראשונית שנטלנו אי שם כשהיינו צעירים וכעת ביכולתנו להוזיל ולחסוך, יחד עם זאת חשוב לבצע את התהליך באופן מבוקר ולאחר ניתוח מעמיק שאכן מִחזוּר המשכנתא מתאפשר וכדאי.
אהלן חברים וחברות, מי מאיתנו לא שמע על הביטוי זמן=כסף. ולכן אני מציע לכם ולכן לחסוך בזמן ועל הדרך לחסוך אולי גם הרבה כסף. שמי אופיר פנחס ואני יועץ משכנתאות. אני עובד בחברת "מסלולים ייעוץ משכנתאות ופינ