האם תמיד נחוייב לשלם דמי תיווך ?

מאת עו"ד אילן גולדנברג

לעיתים מוצאים עצמם רוכשי דירות נתבעים על ידי משרדי תיווך אך לא בכל מקרה אותה תביעה עומדת בדרישות הדין. על פי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 המתנה את זכותו של מתווך לדמי תיווך מלקוח בהתקיימותם במצטבר של התנאים וביניהם "הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."

לשון הסעיף מלמדת כי אין להסתפק בכך שהמתווך היווה גורם מסויים בשלשלת הנסיבתית שהביאה להגשמת העיסקה אלא להיותו הגורם היעיל למימושה. נטל הראיה בעניין זה מוטל על המתווך.

לעיתים משרד התיווך מחתים את הלקוחות על הסכם דרקוני ובו, בין היתר, סעיף שלפיו די בכך שמשרד התיווך הציג ללקוח את הדירה כדי שיהיה בכך הסכמה לכך ומראש שהוא היה "הגורם היעיל" בעסקה. אך מה תוקפו של אותו הסכם ובפרט במצב שבו לא נקט משרד התיווך בכל פעולה אקטיבית וההתקשרות נוצרה עקב גורמים אחרים, לרבות משרדי תיווך נוספים או גורמים חיצוניים.

בהתאם לפסיקת בתי המשפט, הוראות סעיף 14 (3) לחוק המתווכים הינן הוראות קוגנטיות כלומר, כאלו שלא ניתן להתנות עליהן בהסכם. בין היתר נקבע כי "החוק נועד להשליט נורמות של הגינות, ולדאוג בין היתר כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו. ההנחה המתבקשת לגבי החוק הבא לאזנה היא כי מדובר על חוק קוגנטי. לא ניתן להתנות עליו על ידי חוזה. יוצא אפוא כי תנאי בל יעבור לקבלת שכרו של המתווך הינה כי יהיה הגורם היעיל במכירה. סעיף הבלעדיות אוסר על המוכרת להיעזר במתווכים אחרים, הא ותו לא. דבר זה מתיישב גם עם הנטייה בהלכה הפסוקה לפרש חוזה אחיד לרעת מנסחו והן עם רוח חוק המתווכים, המבקשת למנוע שיעבוד המוכר למתווך בלא הצדקה, ולהבטיח כי רק מתווך שאכן מילא תפקיד יעיל יקבל את שכרו"

נושא נוסף שחשוב לשים לב לגביו הינו הוראות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), פרטי חובה בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין ייכללו לפחות הפרטים הבאים: "שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח" , כלומר, כאשר, למשל, משרד התיווך הינו חברה בע"מ אך פרטיה אינם מופיעים כנדרש בהזמנה יכול מחדל זה לשלול מהמסמך את תוקפו. זאת אף בנוסף לעובדה שקיימים פסקי דין לא מעטים שבהם נתקבלה הטענה כי חברה אינה רשאית לעסוק בתיווך מקרקעין, ואינה זכאית לגבות דמי תיווך אך יודגש כי נושא זה נמצא במחלוקת וטרם הוכרע בפסיקת בית המשפט העליון.

הכנס טקסט כאן