הפצצות שהטיל בנק ישראל על שוק המשכנתאות!

ביום שני 9/8/2021 הטיל בנק ישראל כמה פצצות רגולטוריות על שוק המשכנתאות. מטרתן של הוראות אלו הוא לנסות ולצנן את שוק הנדל"ן באמצעות הקטנת הביקוש לדירות ולא ע"י טיפול בשורש הבעיה שהיא ההיצע.

מהן אותן פצצות רגולטוריות שהנחית בנק ישראל

 ?

1. קניית נכס נוסף ע"י משקיעים- הנחיה שאוסרת על הבנקים למשכנתאות לתת מימון על נכס קיים לטובת רכישה של נכס נוסף, עד להוצאת הנחיה זו היה ניתן לקבל על נכס קיים מימון של עד 50% משווי הנכס הקיים ושלא עולה על 50% משווי הנכס הנרכש. המשמעות היא עבור אותם משקיעים שרצו לרכוש דירה נוספת היא להביא 50% משווי הדירה הנרכשת מהון עצמי או לפנות לנותני אשראי חוץ בנקאי.

2. איחוד הלוואות למשכנתא- בתקופת הקורונה ועל מנת להקל על משקי הבית, הוציא הנחיה מקלה שמאפשרת לקבל משכנתא של עד 70% על נכס קיים על מנת לאחד הלוואות נוספות שיש למשק הבית לתוך המשכנתא וע"י כך להפחית בצורה משמעותית את ההחזר החודשי על ההלוואות. הוראת שעה זו בתוקף עד 30/9/2021 ולא תוארך יותר וניתן יהיה לקבל רק עד 50% משווי הנכס כהלוואה לכל מטרה. הפגיעה תהיה בעיקר על בעלי נכסים עם שווי נמוך ושרוצים לאחד את כל ההלוואות לתוך המשכנתא.

3. משפרי דיור- משפחות שרוצות לשפר דיור על ידי מכירת נכס קיים ורכישת נכס חדש, עד כה הם יכלו לקחת מימון נוסף עד למכירת דירתם בגובה של עד 50% משווי הנכס הקיים כהון עצמי לצורך השלמת הכסף לרכישת הנכס החדש, ההנחיה החדשה קובעת שניתן יהיה לקחת הלוואת גישור בגובה 30% משווי הנכס הנרכש ולתקופה של עד שנתיים, במידה והלוואת הגישור תמוחזר ולא תיפרע במועד המתוכנן, תמחור הריביות למחזור יהיה בהתאם למשקל הסיכון של כלל ההלוואות בתיק ולא לפי משקל הסיכון של ההלוואה הספציפית. (המשמעות ריביות יותר יקרות).

4. ביטול הקלה נוספת שניתנה בתקופת הקורונה- בנק ישראל מבטל את ההקלה שנתנה לבנקים בתקופת הקורונה בנוגע להקצאת הון נוספת לכל הלוואה שהם נותנים, המשמעות של ביטול הוראה זו היא העלאת ריביות ע"י הבנקים למשכנתאות.

כניסת הוראות אלו לפועל תהייה ככל הנראה בתוך מספר שבועות, יחד עם זאת ישנה אי בהירות ושאלות רבות לגבי סיטואציות שונות שיכולות להיות בתקופת מעבר וכיצד הבנקים ינהגו במצבים אלו כמו:

1. מי שחתם על חוזה מכר לרכישת דירה להשקעה ובנה על מימון באמצעות משכון של נכס קיים.

2.מי שרוכש דירה להשקעה וחתם כבר על מסמכי משכנתא למימון העסקה במשכון שני נכסים הקיים והחדש, כיצד הבנק ינהג לאור ההנחיה החדשה?

עם החלת הוראות אלו נצטרך למצוא פתרונות מימון לעסקאות מסוג זה באמצעות גורמים חוץ בנקאיים שלא כפופים לרגולציה של בנק ישראל.

אתם מוזמנים לפנות אלי בכל שאלה שיש לכם בנושא זה או נושאי משכנתא אחרים.

נעים עזרא 053-6064150