התשובה היא חד משמעית- כן.

הרבה אנשים פונים אליי בשאלה הזו לאחרונה. חלקם סבורים כי עו"ד של הקבלן מייצג גם אותם בעסקה, וזאת מפני שהם כביכול משלמים לו שכר טרחה במסגרת העסקה, ואחרים סבורים כי כלל לא ניתן לערוך שינויים בחוזה עם קבלן, אז חבל לשלם שכ"ט לעו"ד נוסף... האומנם?.

אז בואו נעשה סדר.

בראש ובראשונה עו"ד מטעם הקבלן אינו מייצג את הקונה, והשכר המשולם הוא שכר טרחה עבור פעולות הקשורות בניהול מרשם זכויות זמני עד לשלב רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, וכן עבור רישום הבניין בו נמצאת הדירה בפנקס הבתים המשותפים.

חשוב לדעת כי ניתן לערוך שינויים בהסכם רכישה מקבלן על ידי ניהול מו"מ נכון מול עו"ד של הקבלן.

זכרו כי עסקת רכישה דירה מקבלן היא עסקה מורכבת וחשוב מאוד כי תהיו מיוצגים על ידי עורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן אשר יראה לנגד עיניו את טובתכם האישית וידאג לשמור על הזכויות והאינטרסים שלכם בצורה החכמה, היעילה והמקצועית ביותר.

הליך רכישת דירה מקבלן הינו הליך המורכב ממספר שלבים: שלב הבדיקות המקדמיות (הרחבנו בפוסט הקודם) שלב הבדיקות המשפטיות ובכלל זה בדיקת החוזה, ושלב מסירת הדירה (נרחיב בהמשך).

למה חשוב לשים לב במסגרת הסכם רכישה מקבלן?

מחיר הדירה- שימו לב מה כולל מחיר הדירה. למחיר הדירה יתווספו עלויות נוספות ובראשן- הצמדה למדד תשומות הבנייה. על פי התיקון לחוק המכר (דירות) רק 40% ממחיר הדירה יכול להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה. חשוב לוודא כי החוזה מנוסח בהתאם למגבלות בחוק;

בנק מלווה- חשוב לוודא האם יש בנק המלווה את הפרויקט ומנפיק פנקס שוברים לביצוע התשלומים. כל עוד יש בנק מלווה, בשום אופן אין להפקיד כספים בחשבון הבנק של הקבלן או של עו"ד מטעם הקבלן בנאמנות. וודאו כי בפנקס השוברים מצוינים מספר הדירה ומספר חשבון הבנק של הבנק המלווה את הפרויקט שלכם.

חשוב לדעת כי כל עוד לא הבטיח הקבלן את התשלומים ששילמתם לו באמצעות בטוחה כחוק (לרוב מדובר בערבות בנקאית), אסור לגבות מכם סכום העולה על 7% ממחיר הדירה;

במקרה ואין בנק מלווה לפרויקט פריסת התשלומים תהיה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה;

בניית לוח תשלומים מותאם ללקוח- יש לוודא תחילה מהם מקורות הכספים למימון העסקה, האם הקונה מתכוון ליטול הלוואה מהבנק מגובה במשכנתא והאם ניתן אישור עקרוני. חשוב מאוד  לבנות את מועדי התשלום בהתאם למאפיינים המיוחדים של כל לקוח על מנת להימנע מהפרת הסכם במקרה של איחור בתשלום.

שינויים בדירה- חשוב לציין במפורש בהסכם כי ליד כל שינוי יצוין מה משך הזמן של עיכוב במסירה אשר עלול להגרם עקב השינוי המבוקש

מועד המסירה- יש לוודא כי מצוין תאריך ספציפי בחוזה (ולא מספר חודשים), כי במועד מסירת הדירה ניתנה תעודת גמר או אישור אכלוס והדירה ראויה למגורים וכי לפחות מעלית אחת פעילה

**אין לראות ברשימה זו כרשימה הממצה את כל התנאים שיש לבדוק בהסכם רכישת דירה מקבלן. חשוב שעו"ד העוסק בתחום הנדל"ן יבדוק ביסודיות את הוראות ההסכם טרם חתימתכם.

עו"ד יפית אייקורט- מתמחה במקרקעין ונדל"ן

לתיאום פגישת ייעוץ, התקשרו 054-7828252 ​