במקרים רבים רוכשים הקונים דירה מקבלן מתלבטים האם ומתי למכור את הדירה הנוכחית שלהם. מדוע זה חשוב? כבר במועד החתימה על הסכם הרכישה מקבלן עליכם להצהיר האם בכוונתכם למכור את הדירה הנוכחית וזאת בהתאם למועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. להחלטה זו יש השלכות משמעותיות מבחינת תחשיב מס הרכישה אשר יחול עליכם.

שיעורי מדרגות מס הרכישה בגין דירה יחידה נכון לשנת 2025 הם- 0%, 3.5% ו-5%, 8% , 10%

ואילו, מדרגות מס רכישה של דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) הינם 8% ו- 10%

מלחמת חרבות ברזל-

בכל שנה, ב-16 לינואר מתעדכנים תעריפי מס רכישה , בהתאם לשינויי מדד שירותי דיור בבעלות דיירים.  

בעקבות "מלחמת חרבות ברזל" הוחלט להקפיא את סכומי מס הרכישה והם ישארו כפי שהיו ב-2024 עד לשנת 2028 ולא יעודכנו בהתאם לשינויי המדד. נכון להיום, רק בשנת 2028 סכומי מס הרכישה יעודכנו שוב, אלא אם כן יהיה שינוי חקיקה בעניין.

-  משפרי דיור אשר רכשו דירה נוספת  מ-8.1.24 ועד 31.5.25 - יש למכור את הדירה         הקיימת תוך  18 חודשים.

- משפרי דיור אשר ירכשו דירה נוספת מ- 1.6.2025 ואילך- יש למכור את הדירה הקיימת    תוך 24 חודשים, אלא אם כן יהיו תיקוני חוק ו/או הוראות שעה שייקבעו אחרת.

חשוב לשים לב כי רוכשים המעוניינים לרכוש דירה חדשה במטרה להחליף את הדירה הקיימת ("משפרי דיור"), יוכלו להחזיק במשך זמן מסוים בשתי הדירות, ובתקופה זו חישוב מס הרכישה "מוקפא" ויהפוך להיות סופי רק לאחר מכירת הדירה הקיימת, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.

באילו מצבים מאפשר החוק ל"משפרי הדיור" לשם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה?

¬    אם מועד מכירת הדירה הקיימת הינו תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה                 (בכפוף לאמור לעיל);

¬    אם מדובר על רכישת דירה מקבלן – מועד המכירה הינו תוך 12 חודשים מהמועד בו הייתה אמורה להימסר החזקה בדירה החדשה ;

¬    אם חל עיכוב במסירת החזקה של הדירה מקבלן בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – מועד המכירה הינו תוך 12 חודשים מהמועד בו נמסרה החזקה בדירה בפועל;

בפס"ד שניתן על ידי בית המשפט העליון מיום 11.9.22 נדחה ערעור רשות המסים ונקבע כי על אף שהרוכש לא הצהיר במועד רכישת הדירה מקבלן כי בכוונתו למכור את "דירתו הנוספת", ועל אף שחלפו כ- 5 שנים מיום רכישת הדירה, התקבלה טענת הנישום ובית המשפט אפשר לראות את הדירה מקבלן כדירתו היחידה, מאחר ובמועד מכירת הדירה הנוספת טרם נמסרה החזקה בדירת הקבלן (כאשר האיחור נגרם מנסיבות שאינן תלויות ברוכש).

בית המשפט הדגיש כי אמנם דרך המלך היא כי הנישום יצהיר מראש על כוונתו למכור את דירתו הישנה בתוך המועדים הקבועים בחוק, ובכך יחול לגביו "ההסדר ההקפאה" במלואו. אולם אין משמעות הדבר כי נישום שלא עשה כן, תהפוך שומת המס בעניינו לסופית טרם חלפה התקופה שבה הוא רשאי למכור את דירתו הנוספת כקבוע בחוק.

חשוב לבנות את תכנון המס בצורה נכונה ומראש, עם זאת בית המשפט הכיר במסגרת פסק דין בכך שבמצבים מסוימים בהם לא ניתן לדעת מראש האם למכור הדירה הנוספת או לא, ויש מקום לאזן את בין עיקרון סופיות המס לבין עיקרון גביית מס אמת.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי

עו"ד יפית אייקורט- עו"ד מתמחה במקרקעין ונדל"ן , לתיאום פגישת ייעוץ, התקשרו 054-7828252